台商設廠在平陽，重點不在「能不能找到廠房」，而在拿到報價之前先搞懂三件事：土地是一次付清還是分年付、現成廠房的月租金真實落在哪一段、外派幹部的住宿與工作證怎麼接。2025年7月平陽省完成合併後，行政區已併入胡志明市（Ho Chi Minh），市場報告的統計口徑跟著重編，2026年第一季以前的數字不能直接跟新報告比較。
2025年越南製造業與加工業FDI為98億美元，占總額56.5%；製造業與加工業在2025年初成長約10.3%（groupeidec-international.com，2025年）。訂單是有的，錢也是真的進來了，問題出在廠房條件跟人。
土地價格：先搞懂「一次付清」還是「分年付」
工業土地報價通常是每平方公尺、針對整段剩餘租期的一次性總額，不是年租金。南部主要工業市場2026年Q2的區間為每平方公尺183–186.4美元，其中Cushman & Wakefield為186.4、CBRE為183、JLL為186（Thuo Hieu & Cong Luan引述C&W MarketBeat Q2/2026，2026-Q2；VnExpress引述CBRE，2026-Q1）。北部主要工業市場同期價格明顯較低，為137.7–143美元，典型值142美元（C&W Q2 2026；CBRE H1 2026；JLL H1 2026）。
分省來看更清楚。合併後的胡志明市（含原平陽）為每平方公尺187.5美元，是C&W該季的南部最高值，季增1.2%（Thuo Hieu & Cong Luan引述C&W，2026-Q2）。同奈市（Dong Nai，合併後含原平福）為189.6美元，是C&W南部三省中最高，季增0.3%、年增1.9%。西寧省（Tay Ninh，合併後含原隆安）為179.6美元，季減4.8%，是南部唯一下跌的省份，同時土地出租率僅60.9%，是可用土地最多的地方（C&W Q2 2026，經Thuo Hieu & Cong Luan引述）。
如果您把廠房視為可「買下來」的資產，這裡要先停一下。外國人不直接持有工業區土地使用權，實際路徑是在越南設立投資法人，取得投資登記證明（IRC/ERC）後由該法人承租土地與廠房；買現成廠房（ready-built factory）則是另一種算法。順帶說明住宅與商辦：外國人可向開發商購買新建單位或建商仍持有的成屋單位，或向其他外國人持有者購買該單位，持有期間自粉紅本（產權證）核發日起最長50年、可續期一次（住房法2023第20條：最長持有50年、可續期一次），並受每棟建物30%外國人持有上限約束（住房法2023第19條：每棟建物30%外國人持有上限）；越南籍自然人名下的房子，外國人依法無購買途徑（住房法2023第17條第2項）。工業地不在這套住宅產權架構裡。
現成廠房租金：報價與成交之間的落差才是重點
南部主要工業市場的現成廠房租金，2026年Q2落在每平方公尺每月4.9–5.2美元，典型值5美元，全部為開價（asking），不是已簽租金（C&W 4.9；JLL 5.0；CBRE 5.2）。廠房與倉庫要分開看：南部現成倉庫同期為每平方公尺每月4.6–5.07美元（C&W 4.6、季增1%；JLL 4.9；CBRE 5.07）。北部現成廠房為5–5.3美元、典型5.1（C&W、CBRE、JLL，2026-Q2）。
落到平陽的兩份行銷型行情表要小心判讀。Savills2026市場指南（2026-03-25）給平陽現成廠房每平方公尺每月4.5–7美元，這是招商型手冊的開價區間，不是研究報告，而且C&W現在是把平陽併進胡志明市統計，平均值5.1美元。另一份Savills頁面給芽欽縣（Tan Uyen）4–5美元，但該頁日期為2022年，內容卻寫2025–2026，屬低可信度，只能當參考刻度。
各廠差異很大。合併後胡志明市廠房5.1美元為南部最高（季增0.4%、年增4.1%，C&W Q2 2026），倉庫則最低4.5美元；同奈市廠房4.9、倉庫4.7；西寧省廠房4.6為南部最低，倉庫4.8反而是南部最高（C&W Q2 2026，經Stockbiz引述）。出租率也落差很大：胡志明市土地出租率86.1%（季增1.4%、年增3.3%，C&W Q2 2026；NAI同季為80%），同奈市73.1%，西寧省60.9%。出租率低不代表便宜，代表的是交通與供應鏈位置的取捨。
作為背景，2021年第四季南部工業土地為117美元／平方公尺、年增7.3%，現成廠房租金為4.7美元／平方公尺／月、季增4.3%中的4.9%漲幅推升，南部工業區出租率90%、現成廠房出租率86%，當時已租賃工業土地面積25,220公頃，現成廠房供給約330萬平方公尺（vietnamnet.vn，2021年第四季）。這是歷史背景，不是目前的價格。
交通與供應鏈：為什麼從南部搬不出去
2025年第一季到第三季，全國淨吸收工業土地約7,180公頃（groupeidec-international.com，9M/2025）。需求是真的。越南全國有34個港口區、22座營運中的機場（2026年展望，同上），已生效的16份自由貿易協定覆蓋超過60個國家，約占全球GDP的60%（同上）。
對台商來說，平陽的實際優勢是它離胡志明市港口與主要幹道近。缺點是土地價格與出租率都已被推到南部最高檔。同奈市土地更貴（189.6美元），西寧省便宜但出租率只有60.9%，移動到中部節省人力成本還是靠近客戶端，這個取捨要按您的客戶在哪裡算，不是按園區名氣算。
廠房規格務必寫進合約。至少要有三相380V電力容量、污水處理量與排放標準的書面確認。廠房出租涉及工業園區管理委員會的審查程序，環境相關義務依《環境保護法2020》辦理；土地與廠房的租賃則依《投資法2020》完成投資登記後才成立。沒有 IRC/ERC 就先簽約付款，等於把自己的資金暴露在無效合約裡。
人才與生活機能：三個外派台幹最常踩的坑
人力供給的全國概況是：工業與建築業就業人數約1,730萬至1,750萬人（2026年展望，groupeidec-international.com）；該產業2025年成長8.95%。越南2025年通膨為3.31%，人均GDP 5,026美元、總GDP約5,140億美元，貿易總額約9,200億美元，出口年增15.9%、進口年增18%（均為2025年，同上）。
坑一：宿舍與外租公寓的差異。工廠宿舍便宜但管理集中在門禁，進出時間受廠紀律約束；外租公寓自由度大，成本較高。合約內的「罰款扣款」條款要特別看，越南《勞動法2019》第127條明文禁止以罰款或扣薪作為懲罰手段，這類條款在台灣習慣裡很常見，在越南可能無效。
坑二：稅務身分。個人所得稅居住身分以在越南境內居住183天為界，超過即為全年居住而按全球所得課稅；台灣與越南有互免雙重課稅安排，申報前先確認被派駐期間的實際天數。另外，持工作證外籍勞工依法須參與強制社會保險，這是雇主成本，不是員工自行負擔。
坑三：證件不會跟著人走。工作許可依據為《152/2020/ND-CP號法令》，經《70/2023/ND-CP號法令》修正，換雇主需重新辦理；暫居證與工作證綁定雇主，不能在雇主之間、或在不同省份之間自動轉移，離職時需交回。配偶暫居證另有文件路徑，要單獨申請。順帶一提，很多台灣外派會假設台灣核發的國際駕照在越南能用——不行，須另行確認越南承認的外國駕照與換照途徑。
簽約前：把三件事變成白紙黑字
廠商交易最常見的損失不是看錯行情，而是資金卡在越南出不來。真正能擋住這種損失的只有三份文件：
- 投資登記證明（IRC/ERC）：確認承租主體是誰、租期剩餘多少、租金支付方式（一次付清或分年）。
- 產權與租約文件：廠房所在工業園區的租地合約、土地使用權剩餘年限，以及廠房建築的完工與使用許可。任何一項對不上，這棟廠就是無授權建築。
- 配電與環保書面確認：三相380V容量、變電容量分攤、污水處理量與費率。口頭答應不算。
押金的處理也要寫清楚：分期、抵扣方式、什麼條件可以無息退還。這三份文件我們可以協助在付款前核對。
常見問題
外國人可以直接買平陽工業區的廠房嗎？不能直接買土地使用權。外國人以投資法人（持有 IRC/ERC）在越南承租土地與廠房是最常見的合法結構；廠房買賣需依租約與轉讓條件辦理，並確認是否需要園區管理委員會同意。
5000到10000平方公尺的現成廠房，平陽找得到嗎？要看您的規格。北部（永福、北寧、海防）在公開討論中常被問到這類面積；平陽與同奈的現成廠房多為較小規模分租。面積過大時，租地自建反而比承租現成廠房可行。
50平方公尺、三相380V的小倉庫好找嗎？多數工業區的標準廠房電力配置遠高於此，小型倉庫通常不在工業園內，而在市區的物流倉或共享倉。這類空間要另外談，不要套用工業區租金報價。
平陽現在是獨立省份嗎？不是。2025年7月合併後已併入胡志明市，2026年Q2的報告也都是以合併後的胡志明市統計口徑發布。您的契約仍會沿用原工業區的名稱，這是正常的。
簽約前必須問到的三個問題
請要求對方以書面回答：
- 這筆租金對應的是哪些工業園區、哪一棟、剩餘租期多少年？是一次付清還是分年支付，付款時程為何？
- 該廠房的土地使用權到期日與可續期條件為何？土地租約是否已辦理過抵押或查封登記？
- 若承租方終止合約，已付租金與保證金的退場條件是什麼，寫在哪一份文件？
我是 Anna Pham 貞貞，華人及臺灣客戶業務部部長。如果您正在評估平陽工業園區或周邊的廠房、土地與員工宿舍，我可以透過 Zalo 或 WeChat 直接提供：平陽與同奈現有廠房的開價清單與規格表、土地租期與付款方案比較、以及每棟建物可供外國人持有的空間現況協助確認。直接傳訊息給我，說明您的面積與電力需求即可。
