外國人在越南購買公寓，方式只有兩種：向建商購買——either 是全新房源，或是建商在已完工大樓中仍持有的房源；或是向已持有產權的其他外國屋主購買。您不能向越南個人購買，因為《2023年住房法》（第27/2023/QH15號法律）第17.2條並未為外國買家設定任何向越南家庭購房的途徑。唯一的狹窄例外見於第20.2.c條：與居住於越南的越南公民結婚的外國人，享有與越南公民相同的住房權利。
這就是完整的答案，而它決定了後續的一切——您要簽署哪一種合約、哪一份文件可以證明產權、轉售時要繳多少稅，以及為什麼一個標榜「屋主直售」便宜公寓的廣告值得存疑。以下是每一條途徑在實務上的運作方式，以及在有任何款項匯出之前，您應當要求以書面提供的資料。
途徑一：向建商購買
這是較為乾淨的一條路，對大多數海外買家而言，也是他們唯一需要走的路。您與建商所屬的專案公司簽署正式的買賣契約（Sale and Purchase Agreement, SPA）。建商在交屋後為您申請產權憑證的義務，記載於《2023年住房法》第17.3條；該條規定自交屋之日起，或自租賃購買人全數付清之日起50日內的申辦期限。
有兩點使建商途徑與轉售有所不同。第一，款項是支付給有登記營業的公司對手，因此對您本國銀行而言，資金流向紀錄更為清楚。第二，該房源並無既存屋主，因此不存在權利瑕疵由他人繼承而來的問題。
預售屋的付款節奏
預售屋的付款流程為：先付訂金，接著依工程階段分期付款，最後於交屋時結清尾款。請要求將分期付款表列入SPA之中，而不要接受口頭說法。請確認SPA上所載的賣方為何——該主體應是實際持有專案土地與建築許可的實體，而不是為了收受您訂金而設立的空殼貿易公司。
外國買家還須就交易金額繳付增值稅（VAT），以及2%的維修基金（phi bao tri）。兩者都不可議價，且都必須列入合約的付款附表之中。
購買建商仍持有的房源
在已完工的大樓中，建商可能仍持有未售出的房源。這些房源同樣以SPA為基礎出售，而外國人持有上限是適用於整棟建築，而非建商剩餘的庫存。這裡的房源供應情況變動極為頻繁，因此任何關於建商持有哪些房源的說法，都應視為需要以書面確認的事項，而不是趕快下手的理由。
途徑二：向其他外國屋主購買
一旦某棟大樓設有外國人持有上限，其中一部分名額就已被使用。這些房源由其他外國買家持有，您可以向他們購買。您是與該屋主簽署買賣合約，而不是與建商簽署SPA。
您的產權證明是以賣方名義核發的粉紅皮書（Pink Book，所謂房屋所有權與土地使用權憑證）。在您支付任何款項之前，請要求觀看粉紅皮書正本，並核對其中四項：房源編號與您所購買者相符、賣方姓名與合約上的身分證件相符、使用年限尚未屆滿，以及該房源未設抵押或涉有未決爭議。
這一途徑有兩項成本會造成實質負擔。賣方通常會要求先就移轉繳清個人所得稅。請注意，該稅是按交易價格而非利潤課徵，因此即使是以虧損價格出售也仍須繳付。接著由買方支付登記與公證費用。您不需要再繳一次建商應負的增值稅（VAT）——那已在最初銷售時結清。
在出場時，同樣的移轉稅負會再次適用。請將其納入您的收益模型中計算，而不是在轉售時才措手不及。
為什麼向越南賣方購買的路徑是關閉的
大多是無效的看房行程，都是從這裡開始。當地屋主簽署SPA或附Letter，收取訂金，然後告訴買家產權憑證稍後才會辦下來。《2023年住房法》第17.2條已排除了這個選項，再多補充文件也無法使其合法化。透過越南代名持有，或將房源登記在一家由越南人合夥人持有產權的公司名下，都會讓您無法取得以本人名義核發的粉紅皮書，也無法取得第20條賦予外國屋主的50年期限。
相關施行細則規定於第95/2024/ND-CP號法令，而《住房法》全文公布於政府入口網站 vanban.chinhphu.vn。請讓越南的房產律師閱讀SPA的具體內容，而不是只看摘要。
50年期限實際賦予您什麼
《2023年住房法》第20條賦予外國屋主自粉紅皮書核發之日起最長50年的權利，可續期一次。您可以出租該房源，也可以在期限內轉售。若您出售給越南國籍人士，產權即轉換為永久所有，此時50年的期限就不再具有實質影響。但這50年並未賦予您土地——您持有的是對該建築物的地上權（租賃權利），而非土地永久所有權。
持有上限：沒有人公布的那個數字
第19條將外國人持有比例限制在每棟公寓大樓住宅房源的30%，並將獨棟透天厝（landed house）限制為每個坊250戶。Ho Chi Minh(胡志明市)近期發布的多項通知中重申了30%的大樓上限，因此當地買家總是聽到同一個數字，卻從未得到相同的答案。
實務上的問題在於：沒有任何來源會公布某一棟特定大樓尚剩多少名額。媒體不會，建商的說明書也不會。唯一可靠的答案來自建商或大樓管理委員會，而且必須以書面形式提供、附有日期，並具體指明是該棟大樓與該戶房源。
如果您中意的某棟大樓名額確實已用盡，您的選擇是改看另一棟大樓、改找持有庫存的建商，或是向名額已在上限之內的外國屋主購買轉售房源。您無法繞過這個限制。
足以讓人血本無歸的一次損失，以及能為您擋下損失的關鍵文件
最具體的損失就是訂金，而且幾乎總是在查核文件之前就已支付。您將訂金匯給根本不具合法銷售資格的賣方，或是匯給所持產權證明（Pink Book）與實際標的完全不符的賣方，款項便一去不回。當仲介出示的 Pink Book 經查證竟屬於另一棟建物，或是該戶早已抵押給銀行時，情況亦是如此。
能防止此類損失的文件其實很單純：在付款前親眼確認 Pink Book，並取得書面的外國人配額確認函。請要求賣方的銷售團隊向您提供產權證明掃描檔、買賣契約（SPA）或銷售合約草案，以及該大樓剩餘的外國人可購配額。若上述三項文件中有任何一項無法提供，答案就是不予交易，而提出這項要求完全無需任何成本。
第二項較為隱蔽的風險，在於資金進出。請透過銀行正規管道匯入資金並載明匯款用途，同時完整保留匯入紀錄。當您日後出售物件或將租金匯回母國時，您國內的銀行必定會要求您說明資金來源。越南12個月期定存利率目前約為6.0%，消費者物價指數（CPI）約為4.69%（Realtique，2026年第二季），閒置資金並未被通膨侵蝕——但文件缺漏，仍是導致匯款卡關的主因。
外國買家實際成交的區域
Ha Noi(河內市)與Ho Chi Minh(胡志明市)仍是外國買家最集中的兩大市場，且兩地房價皆已大幅重估。2019年至2025年間，公寓價格在Ha Noi(河內市)上漲96%，在Ho Chi Minh(胡志明市)上漲57%，Da Nang(峴港市)則上漲73%（vnmarketinsights.com，2019–2025年）。以2025年數據來看，Ha Noi(河內市)均價約為3,800美元/平方公尺（約9,500萬越南盾/平方公尺），年增幅約40%，而Ho Chi Minh(胡志明市)均價約為4,200美元/平方公尺（約1億500萬越南盾/平方公尺），年增幅約23%（vnmarketinsights.com，2025年）。Ho Chi Minh(胡志明市)一手市場於2026年第二季的均價約為7,600萬越南盾/平方公尺（約3,040美元/平方公尺），高於2025年第三季的6,700萬越南盾/平方公尺（約2,680美元/平方公尺）（Realtique，2026年第二季）。
整體走勢依然向上，但細節遠比 headline 數字更為關鍵。Ha Noi(河內市)中古屋價格於2026年第二季季減近3%，為自2022年底以來首次明顯回檔，均價約為6,000萬越南盾/平方公尺（約2,400美元/平方公尺）（Housing Market Group，2026年第二季）。同一季，Ha Noi(河內市)售出逾5,800戶，對比2026年上半年新推案量達16,600戶，去化率為68%（Housing Market Group，2026年第二季及2026年上半年），遠低於2024至2025年間常見的90%以上去化率。預估Ha Noi(河內市)2026年全年新推案量將接近39,000戶（Housing Market Group，2026年預測）。供給來得比以往更快，且2026年第二季Ha Noi(河內市)已無任何新案開價低於6,000萬越南盾/平方公尺（約2,400美元/平方公尺），其中8,000萬至1億越南盾/平方公尺（約3,200至4,000美元/平方公尺）區間占新供給的30%，高於1億2,000萬越南盾/平方公尺（約4,800美元/平方公尺）的產品則占35%（Housing Market Group，2026年第二季）。
請將此解讀為議價空間，而非市場崩盤。2025年全國供給量成長約50%，創七年來最快增速，市場上約有3,297個建案同時銷售中（vnmarketinsights.com，2025年）。更多選擇意味著銷售速度放緩的個案將增加，對於已事先完成配額與產權查核的您而言，反而能爭取到更優惠的條件。
租金同樣呈現本地與外國人市場分歧的態勢。在Ha Noi(河內市)，整戶月租金介於600萬至2,000萬越南盾（約240至800美元）（24h.com.vn，2026年4月）。在Ha Noi(河內市)原Ha Dong地區，三房物件月租金依社區不同，介於1,100萬至2,000萬越南盾（約440至800美元），其中 Park Kiara 一戶91平方公尺的三房開價為2,000萬越南盾（約800美元）（24h.com.vn，2026年4月）。
外資在此是真金白銀的投入。2025年房地產領域外國直接投資（FDI）達36.7億美元（約91兆7,500億越南盾），約占新登記外資的21%（vnmarketinsights.com，2025年）。2026年上半年新登記FDI年增61%，其中新加坡占36%，韓國占26%，日本緊隨其後（Realtique，2026年上半年），國際旅客入境人次約達1,240萬人次（Realtique，2026年上半年）。
貸款融資
外國買家可以辦理貸款，但成本高於越南籍買家且條件更為嚴格。請將頭期款預算抓在房價的30%至50%，而非本地買家常見的10%至20%。
付款前務必以書面確認的關鍵問題
- 名義賣方究竟為何人，且該主體是否具備合法銷售資格——是開發商法人，抑或是持有 Pink Book 的外國籍屋主？
- 本棟大樓及本戶別剩餘的外國人配額為何，是否已取得開發商或管理委員會的書面確認？
- Pink Book 預計何時核發，其核發時點對應哪些付款節點，並請逐項列明2%公共維修基金及加值稅（VAT）？
在支付任何訂金之前，請以書面方式向該案負責外國買家的銷售團隊提出上述三項問題，並透過 Zalo 或 WhatsApp 要求對方提供最新官方價目表、該棟大樓剩餘的外國人配額，以及租賃與買賣的對照檢核表。您將會收到開發商親自提供的數據，且皆為您可實際查核的文件名稱。
常見問題
我可以向越南籍親友購買嗎？
不行。2023年《住宅法》第17.2條並未為外國人向越南籍個人購買房產提供任何路徑。法律中唯一的例外為第20.2.c條所定的配偶情形。
透過越南籍人頭代持是否合法？
並非能讓您取得產權的合法方式。開發商係將房產出售給越南籍買方，該買方無法為您持有外國人限定的租賃產權，您的資金與您的姓名最終將落入您無法掌控的文件之中。這正是退款失敗案例中最常見的結構。
50年產權真的可以續期嗎？
第20條規定，自 Pink Book 核發之日起最長50年，並可續期一次。在您購買前，請務必就該建案的續期機制諮詢律師，並要求開發商以書面明確承諾相關條件。
外國人可以辦理房貸嗎？
可以，可向在越南營運的外資銀行申辦——包含 HSBC、Shinhan、Woori、Hong Leong 等——但利率遠高於本地借款人。您所能取得的貸款成數通常較為有限，因此自備款才是真正的關鍵限制。
當我將房子轉售給越南籍買家時會發生什麼事？
此標的已轉為永久產權，且為產權人自持。依 2026 年 7 月 1 日生效之法律，須按土地增值稅（房地產移轉總價）繳納所得稅。
