외국인이 베트남 아파트를 구입할 수 있는 방법은 정확히 두 가지이다. 개발자로부터 구입하는 방법이다. 새ousing unite이거나, 완공된 건물에 개발사가 아직 보유하고 있는 주택을 사는 것이다. 다른 외국인 소유자에게서 구입하는 방법이다. 외국인 소유권이 이미 명의된 주택을 사면 된다.베트남인 개인에게는 구입할 수 없다. 「2023년 주거법」(법률 제27/2023/QH15호) 제17조 제2항이 외국인xj 구매자에게 베트남인 가구로부터 구입할 경로를 열어 주지 않기 때문이다. 다만 제20조 제2항 c호에 하나의 좁은 예외가 존재한다. 베트남에 거주하는 베트남 국적자와 혼인한 외국인은 베트남 국적자와 동일한 권리로 주택을 소유한다.
이것이 전체 답이다. 그리고 이 답이 이후의 모든 사항을 결정한다. 어떤 계약을 체결할 것인지, 어떤 서류가 소유권을 증명하는지, 매각 시 얼마의 세금을 부담할는지, 그리고 "소유자 직송"이라고 말하며 저가 아파트를 광고하는 매물에 의심해야 하는 이유가 여기에 있다. 아래는 각 경로가 실무상 어떻게 진행되는지, 그리고 어떤 돈이 움직이기 전에 서면으로 요구해야 하는지를 설명한다.
경로 1: 개발자로부터 구입하기
이것이 보다 깔끔한 경로이며, 해외 구매자 대다수에게는 이 경로만 있으면 충분하다. 프로젝트 회사와 공식 매매계약서(SPA)를 체결한다. 개발사가、引渡 후 귀하의 증서를 신청할 의무는 「2023년 주거법」 제17조 제3항에 규정되어 있으며, 이 조항은 引渡 시점 또는 임차구매자의 완납 시점부터 50일 이내에 신청하도록 정한다.
개발사 경로가 재매각과 다른 점은 두 가지이다. 첫째, 대금 지급 상대방이 등록된 사무소를 갖춘 법인이다. 따라서 국내 은행이 확인할 때 지급 내역이 보다 깨끗하다. 둘째, 해당 주택에 기존 소유주가 없다. 따라서 타인으로부터 승계된 권리瑕疵 문제를 걱정할 필요가 없다.
분양단계별 지급 리듬
분양商品房 구매는 계약금, 이어 공사단계 분할 납부, 그리고 引渡 시 잔금의 순서로 진행된다. 구두로 안내받은 일정 대신 SPA에 분할 납부 일정을 명시하도록 요구한다. SPA상 판매자로 명시된 자가 누구인지 확인해야 한다. 해당 프로젝트의 토지 및 건축 인허가를 실제로 보유한 실체여야 하며, 계약금만 받기 위해 세워진[String] 회사여서는 안 된다.
외국인 구매자는 매각 대가에 대한 부가가치세와 2%的 관리비(phi bao tri)를 함께 부담한다. 이들은 협상 대상이 아니며, 모두 계약서의 지급 별첨서에 명시되어야 한다.
개발사가 아직 보유한 주택 구입하기
완공된 건물에서는 개발사가 미분양 주택을 여전히 보유하고 있을 수 있다. 이러한 주택 역시 동일한 SPA 기준으로 판매되며, 외국인 소유 가능 비율은 개발사의 잔여 보유분이 아니라 건물 전체에 적용된다. 이쪽의 매물은 수시로 변동되므로, 어떤 주택을 보유하고 있다는 설명은 서면으로 확인해야 할 사항이지 서둘러 움직여야 할 이유가 아니다.
경로 2: 다른 외국인 소유자로부터 구입하기
건물에 외국인 소유 가능 수량이 부여되면 그 일부는 이미 사용된다. 해당 주택은 다른 외국인 구매자가 소유하고 있으며, 그 소유자로부터 구입할 수 있다. 이때 계약은 개발사와의 SPA가 아니라 해당 소유자와 매매계약을 체결한다.
귀하의 소유권 증명은 판매자 명의로 발급된 핑크북(소유권 및 토지이용권 증서)이다. 대금을 지급하기 전에 핑크북 원본을 확인하고 네 가지를 검사해야 한다. 주택 호수가 구입 대상과 일치하는지, 판매자 성명이 계약서상 신분증 정보와 일치하는지, 등기 기간이 만료되지 않았는지, 그리고 해당 주택이 담보 설정되어 있거나 분쟁 대상이 아닌지 확인한다.
이 경로에서는 두 가지 비용이 부담된다. 판매자는 통상 매각에 대한 개인 소득세를 납부하도록 요구한다. 이 세금은 이익이 아니라 거래가격을 기준으로 과세되므로, 손실로 매각하는 경우에도 납부义务가 발생한다는 점에 유의한다. 이후 구매자는 등기 비용과 공증 비용을 부담한다. 개발사가 부담한 부가가치세를 다시 납부할 필요는 없다. 이는 최초 매각 시 이미 정산되었기 때문이다.
매각 시점의 퇴출 단계에서도 동일한 매각세가 다시 적용된다. 재매각 시 예기치 못한 비용이 되지 않도록 수익 모델에 미리 반영해야 한다.
베트남인 판매자 경로가 막힌 이유
쓸모없게 끝나는 현장 상담은 대개 여기서 시작된다. 로컬 소유자가 SPA 또는 부속 합의서를 체결하고, 계약금을 받은 뒤, 증서는 나중에 발급된다고 말한다. 「2023년 주거법」 제17조 제2항이 그 선택지를 제거하며, 서류를 아무리 추가해도 합법화되지 않는다. 베트남인 대리인을 통해 구입하거나, 베트남인 공동Geefer가 명의권을 보유한 회사를 통해 주택을 보유하면, 귀하는 본인 명의의 핑크북도, 제20조가 외국인 소유자에게 부여하는 50년 기한의 소유권도 갖지 못한다.
시행 규정은 제95/2024/ND-CP 부 Leon에 있으며, 「주거법」 전문은 정부 포털 vanban.chinhphu.vn에 공개되어 있다. 요약본이 아니라 해당 SPA 원문 자체를 베트남 부동산 변호사에게 검토하게 해야 한다.
50년 기한이 실제로 제공하는 것
「2023년 주거법」 제20조는 외국인 소유자에게 핑크북 발급일부터 최대 50년, 1회 갱신이 가능한 기간을 부여한다. 기간 내에는 해당 주택을 임차할 수 있고 전매할 수 있다. 베트남 국적자에게 매각하는 경우 소유권은 영구 소유권으로 전환되며 기한은 더 이상 문제가 되지 않는다. 그러나 50년은 토지를 제공하지 않는다. 귀하는 건물의 임차권, 즉 소유권에 해당하는 권리를 보유할 뿐, 토지에 대한 영구 소유권을 갖는 것이 아니다.
외국인 소유 가능 비율: 아무도 공표하지 않는 숫자
제19조는 각 아파트 건물에서 외국인 소유를 주거호수의 30% 이내로 제한하고, 단독주택은 구(ward)당 250호 이내로 제한한다. 호치민시는 최근 고시에서 30% 건물 한도를 다시 확인해 왔다. 그래서 그 지역 구매자들은 계속 같은 숫자는 듣지만 같은 답은 듣지 못한다.
실무상 문제는 이렇다. 특정 타워에 남은 비율이 얼마인지 어느 정보원도 공표하지 않는다. 언론도 아니고, 개발사의 브로슈어도 아니다. 유일하게 신뢰할 수 있는 답은 개발사 또는 건물 관리위원회에서 나오며, 그것은 서면으로, 날짜를 명시하고, 해당 건물과 해당 주택에 한정되어야 한다.
마음에 드는 건물의 허용 비율이 실제로 소진된 경우, 선택지는 다른 타워, 재고를 보유한 다른 개발사, 또는 이미 한도 내에 포함된 주택을 보유한 외국인 소유자의 재매각이다. 이 한도를 우회해 구입할 수는 없다.
사람을 망가뜨리는 단 한 가지 손실, 그리고 그것을 막아 주는 서류
실질적인 손실은 계약금이며, 거의 언제나 서류 확인보다 먼저 지급된다._neighbors가 적법하게 매각할 수 없는 매도인, 또는 해당 세대와 일치하지 않는 Pink Book을 쥔 매도인에게 계좌이체를 하면 그 돈은 그대로 사라진다. 브로커가 Pink Book을 제시했는데 그것이 다른 타워의 것이거나 이미 은행에 담보로 묶인 세대의 것임이 밝혀질 때도 마찬가지다.
이를 막아 주는 서류는 단순하다. Pink Book을 대금 지급 전에 확인하고, 병기 가능한 잔여 외국인 몫을 서면으로 확인하면 된다. 매도인의영업팀에 Pink Book 사본, SPA 또는 매도계약서 초안, 그리고 해당 건물의 잔여 외국인 몫에 대한 스캔본을 요청한다. 세 가지 중 하나라도 제시할 수 없다면 답은 '아니오'이며, 확인하는 데에는 비용이 들지 않는다.
두 번째로 조용한 위험은 자금 이동이다. 용도를 문서화된 은행 경유 이체로 자금을 들어오게 하고, 입금 내역을 보관한다. 매도하거나 임대료를的本국으로 송금할 때 본국 은행은 자금이 어디에서 왔는지 확인하려 할 것이다.odg Vietnam의 12개월 예금 금리는 약 6.0%로 CPI 4.69% 수준(Realtique, 2026년 2분기)에 비하면 인플레이션에 잠식되지 않지만, 서류 구비 실패가 여전히 송금을 막는 주된 원인이다.
외국인 매수자가 실제로 거래하는 곳
하노이와 호치민은 여전히 외국인 매수자가 가장 깊은 두 시장이며, 양쪽 모두 크게 재평가되었다. 2019년부터 2025년까지 아파트 가격은 하노이 96%, 호치민 57% 상승했고, 다낭은 73% 올랐다(vnmarketinsights.com, 2019~2025). 2025년에는 하노이가 평형당 약 3,800 USD(약 9,900만 VND)로 전년 대비 약 40% 상승했고, 호치민은 평형당 약 4,200 USD(약 1억 900만 VND)로 약 23% 상승했다(vnmarketinsights.com, 2025). 호치민 1차 시장은 2026년 2분기 기준 평형당 약 7,600만 VND(약 2,900 USD)로, 2025년 3분기 6,700만 VND(약 2,600 USD)에서 상승했다(Realtique, 2026년 2분기).
추세 자체는 여전히 상승세이나, 세부 조건이 대략적인 헤드라인보다 중요하다. 하노이 2차市场价格은 2026년 2분기 전분기 대비 거의 3% 하락했다. 2022년 말 이후 첫 뚜렷한 낙폭이며, 평형당 약 6,000만 VND(약 2,300 USD) 수준이다(Housing Market Group, 2026년 2분기). 같은 분기에 2026년 상반기 공급16,600세대에 대해 5,800여 세단이 거래되어 흡수율은 68%였다(Housing Market Group, 2026년 2분기 및 2026년 상반기). 이는 2024~2025년에 흔히 관측되던 90% 초과의 흡수율과 대비된다. 전망치에 따르면 2026년 연간 하노이 공급은 약 39,000세대에 이를 것으로 전망된다(Housing Market Group, 2026년 전망). 그 이전보다 공급이 더 빠르게 들어오고 있으며, 2026년 2분기 하노이 신규 공급 중 평형당 6,000만 VND(약 2,300 USD) 미만을 가격정한 건은 하나도 없었다. 평형당 8,000만~1억 VND(약 3,100~3,800 USD) 구간이 신규 공급의 30%를, 1억 2,000만 VND(약 4,600 USD) 이상이 35%를 차지했다(Housing Market Group, 2026년 2분기).
이것은 폭락이 아니라 협상 여지로 읽어야 한다. 2025년 전국 공급은 약 50% 늘었으며 7년來 최-fast 속도였고, 진행 중인 프로젝트는 약 3,297개에 이른다(vnmarketinsights.com, 2025). 선택지가 많아진다는 것은 진입 속도가 느려진다는 뜻이며, 몫과产权 확인을 이미 끝낸 매수자에게는 더 좋은 조건으로 작용한다.
임대료 역시 현지인 대상과 외국인 대상 가격의 같은 구분을 따른다. 하노이의 임대료는 세대당 월600만~2,000만 VND(약 230~770 USD) 범위이다(24h.com.vn, 2026년 4월). 하노이의 구 Ha Dong 지역에서는 3-bedroom가 단지별로 월 1,100만~2,000만 VND(약 420~770 USD)에 매물로 올라와 있으며, Park Kiara의 91㎡ 3-bedroom는 2,000만 VND(약 770 USD)를 요구한다(24h.com.vn, 2026년 4월).
외국 자본은 이곳에서 실제 현금이다. 2025년 부동산 FDI는 36.7억 USD(약 95조 VND)로 신규 등록 외국인 자본의 약 21%를 차지했다(vnmarketinsights.com, 2025). 2026년 상반기 등록 FDI는 전년 대비 61% 증가했으며, 싱가포르 36%, 한국26%, 일본이 그 뒤를 이었다(Realtique, 2026년 상반기). 국제 방문객 유입은 약 1,240만 명에 이렀다(Realtique, 2026년 상반기).
자금 조달
외국인 매수자는 대출을 받을 수 있지만,lorelines越南.local 매수자보다 비용이 높고 조건은 더 까다롭다. 현지 매수자가 예상하는 10~20% 대신 가격의 30~50%를 계약금으로 설계해야 한다.
대금 지급 전에 서면으로 받아야 할 질문
- 매도자로 명시된 당사자는 누구인가, 그리고 그 당사자가 적법하게 매각할 수 있는가 — 개발회사 법인인가, 아니면 Pink Book을 보유한 외국인 소유자인가?
- 해당 건물·해당 세대의 잔여 외국인 몫은 얼마인가, 개발사 또는 관리주체에 의해 확인된 수치는?
- Pink Book은 언제 발급될 것으로 예상되는가, 그리고 어떤 대금 지급 단계 기준인가, 2% 관리비와 부가가치세가 항목별로 명시되어 있는가?
계약금 지급 전에 이 세 가지 질문을 해당 현장의 외국인 매수자 대상 영업팀에 서면으로 보내고, 현재 공식 가격표, 해당 건물의 잔여 외국인 몫, 그리고 임대와 매수 중 무엇을 택할지에 대한 체크리스트를 Zalo 또는 WhatsApp으로 요청한다. 개발사 자체의 숫자가 실제로 확인할 수 있는 서류 명칭과 함께 돌아온다.
자주 묻는 질문
베트남 친구나 친척에게서 살 수 있는가?
그렇지 않다. 2023년 주택법 제17조 2항은 외국인이 베트남 개인에게서 매수할 수 있는 경로를 만들지 않는다. 법상 유일한 예외는 제20조 2항 c호의 배우자 경우다.
베트남인 대리인 통해 매수하는 것은 적법한가?
产权이 넘어오는 방식으로는 적법하지 않다. 개발사가外国人 소유 임차권을 대신 보유할 수 없는 베트남인 매수자에게 매각하고, 그 결과 돈과 이름이 자신이 통제할 수 없는 서류에 담기게 된다. 환불 실패 사건에서 가장 흔히 사용되는 구조가 바로 이것이다.
50년 기간은 실제로 연장이 가능한가?
제20조는 Pink Book 발급일부터 최대 50년을 부여하며, 한 번의 연장이 가능하다. 매수 전에 해당 프로젝트의 연장 메커니즘을 변호사와 확인하고, 개발사가 서면으로 무엇을 약속하는지 물어야 한다.
외국인은 모기금을 받을 수 있는가?
가능하다. 베트남에서 영업하는 외국은행 — HSBC, 신한, 우리, 홍렁 등 — 에서 받을 수 있으며, 금리는 현지借款人보다 크게 높다. 대부분의 매수자에게 낮게 느껴지는 담보 인정 비율(LTV)이 적용되므로, 현금 부분이 실질적인 제약이 된다.
베트남인 매수자에게 매도하면 어떻게 되는가?
소유권은 영구 소유권으로 전환되어 완전히 보유한다. 2026년 7월 1일부터 시행되는 법률에 따라 총 양도가액에 대해 개인소득세가 적용된다.
