外国人购买越南公寓只有两种途径：向开发商购买——新房，或开发商在已竣工楼宇中仍持有的房源；或者向已持有产权的其他外国业主购买。您不能向越南个人购买，因为《2023年住房法》（第27/2023/QH15号法律）第17.2条并未为外国买家提供向越南家庭购买房产的任何途径。第20.2.c条有一项狭窄的例外：与居住在越南的越南公民结婚的外国人，对住房享有与越南公民相同的权利。
这就是完整的答案，并决定了后续的一切——您签署哪类合同、哪份文件能证明产权、转售时需缴纳多少税费，以及为什么那些声称能"直接从业主处"买到低价公寓的房源值得警惕。以下是各条途径在实际操作中的运作方式，以及在任何款项支付之前应当书面索取的材料。
途径一：向开发商购买
这是更规范的途径，对大多数海外买家而言也是他们唯一需要的途径。您与项目公司签署正式的《买卖合同》（SPA）。开发商在交付后为您申请产权证书的义务载于《2023年住房法》第17.3条，该条规定自交付之日（或者对于承租购买者而言自全额付款之日）起50日的申请期限。
开发商途径与转售有两点不同。第一，款项支付给已登记营业的企业交易对手，因此对您所在国家的银行而言，付款流向更为清晰。第二，该房源没有既有业主，因此不存在从他处承继产权瑕疵的问题。
期房的付款节奏
期房购买通常按定金、施工阶段分期付款、交付时支付尾款的节奏进行。请在SPA中索取分期付款时间表，而不要接受口头约定。确认SPA中列明的卖方是谁——应当是实际持有该项目土地及建设许可的实体，而不是为收取您定金而设立的贸易空壳公司。
外国买家还需在购房款之外缴纳增值税以及2%的维修基金（phi bao tri）。两者均不可协商，且都应写入合同的付款附件。
购买开发商仍持有的房源
在已竣工的楼宇中，开发商可能仍持有未售出的房源。这些房源同样以SPA为基础出售，且外籍持有比例限制适用于整栋楼宇，而非开发商的剩余库存。此处的可售情况变化极快，因此应将任何关于开发商持有哪些房源的说法视为需要书面确认的事项，而不应据此仓促决定。
途径二：向其他外国业主购买
一旦某栋楼宇取得外籍持有配额，其中一部分往往已被使用。这些房源由其他外国买家持有，您可以向其购买。您与该业主签署的是买卖合同，而非与开发商签署的SPA。
您的产权证明是以卖方名义核发的"粉红本"（所谓的房屋所有权与土地使用权证书）。在支付任何款项之前，请要求查验粉红本原件，并核对四项内容：房屋编号与您所购买的房源一致、卖方姓名与合同上的身份证件一致、期限尚未届满，以及该房源未设定抵押或不存在未决纠纷。
此处有两项成本需要承担。卖方通常会要求在过户前缴清个人所得税。请注意，该税是按成交价而非增值额征收，因此即便亏损出售也需缴纳。随后，买方需支付登记和公证费用。您无需重复缴纳开发商应缴的增值税——该税已在首次销售时结清。
在退出时，同样的过户税需再次缴纳。请将其纳入您的收益测算模型，而不是在转售时才被动知晓。
为何向越南卖方购买的途径行不通
大多数徒劳无功的看房行程都始于此。本地业主签署SPA或补充函件，收取定金，并告知买家证书以后才能办理。《2023年住房法》第17.2条取消了这一选项，无论补充多少文件都无法使其合法化。通过越南代持人购买，或将该房源登记在一家由越南合伙人持有产权的公司名下，都将使您既无法取得以自己名义核发的粉红本，也无法享有第20条赋予外国业主的50年期限。
实施细则见第95/2024/ND-CP号法令，《住房法》全文公布于政府门户网站vanban.chinhphu.vn。请让越南房产律师审阅具体的SPA，而不只是其摘要。
50年期限实际赋予您的权利
《2023年住房法》第20条规定，外国业主可自粉红本核发之日起享有最长50年的使用权，可续期一次。您可以出租该房源，也可以在期限内转售。如果您出售给越南籍人士，产权将转为永久所有权，50年期限的长短就不再重要。但50年并未赋予您土地——您持有的是对该楼宇的租赁使用权，而非土地完全所有权。
配额：无人公布的数字
第19条规定，每栋公寓楼宇的外籍持有比例上限为住宅单元总数的30%，有独立地块的住宅每个坊（ward）上限为250套。HCMC(胡志明市)近期多次通知重申30%的楼宇上限，因此当地的买家不断听到同一个数字，却始终得不到一致的答案。
实际难点在于：没有任何来源公布某一具体楼栋还剩多少配额。媒体不会公布，开发商的宣传册也不会公布。唯一可靠的答案来自开发商或楼宇管理委员会，并且必须以书面形式出具、注明日期，并明确针对该楼栋和具体房源。
如果您看中的楼宇配额确实已用尽，您的选择是换一栋楼、找一家尚有库存的其他开发商，或从房源已计入上限内的外国业主处转售。您无法绕开这一限制。
毁掉人们的唯一损失，以及能避免它的那份文件
最具体的损失就是定金，而定金几乎总是在任何人核查文件之前就付掉了。买家把定金汇给一个无权合法出售的卖方，或汇给一个持有与该套房源不符的产权证的卖方，钱就没了。同样的一幕也会发生在中介拿出一份粉红书（Pink Book）时，结果它属于另一栋楼，或者该房产早已抵押给银行。
能避免这一切的文件很简单：付款前先看粉红书（Pink Book），再加一份书面配额确认。请卖方的销售团队发给您产权证的扫描件、SPA或买卖合同草案，以及该楼栋剩余的外籍购房配额。这三份文件中任何一份拿不出来，答案就是不行，而问一句不花任何代价。
第二个更隐蔽的风险：资金流动。请通过有用途说明的银行汇入方式注资，并保留入账记录。当您出售房产或把租金汇回国内时，国内银行会要求您说明资金来源。越南12个月期存款利率约为6.0%，而CPI接近4.69%（Realtique，2026年第二季度），因此闲置资金并没有被通胀吃掉——但文件手续的疏漏仍是汇款卡壳的首要原因。
外籍买家实际在哪里成交
河内市(河内市)与胡志明市(胡志明市)仍是外籍买家最深的两大市场，而且两地都已大幅重新定价。2019年至2025年间，河内市公寓价格上涨96%，胡志明市上涨57%，岘港市(岘港市)上涨73%（vnmarketinsights.com，2019–2025）。2025年，河内市约为3,800美元/㎡（约合8,940万越南盾/㎡），同比上涨约40%，而胡志明市约为4,200美元/㎡（约合9,910万越南盾/㎡），同比上涨约23%（vnmarketinsights.com，2025）。据报道，2026年第二季度胡志明市一手市场价格约为7,600万越南盾/㎡（约合3,220美元/㎡），高于2025年第三季度的6,700万越南盾/㎡（约合2,840美元/㎡）（Realtique，2026年第二季度）。
整体走势仍在向上，但小字条款比表面数字更重要。2026年第二季度，河内市二手房价格环比下跌近3%——这是自2022年末以来首次明显回落——价格约为6,000万越南盾/㎡（约合2,540美元/㎡）（Housing Market Group，2026年第二季度）。同一季度，2026年上半年胡志明市售出超过5,800套公寓，而推盘量为16,600套，去化率为68%（Housing Market Group，2026年第二季度及2026年上半年），相比2024–2025年常见的90%以上去化率明显偏低。预测显示，2026年全年河内市推盘量接近39,000套（Housing Market Group，2026年预测）。供应来得比过去更快，2026年第二季度河内市没有任何新推盘项目的定价低于6,000万越南盾/㎡（约合2,540美元/㎡），8,000万–1亿越南盾/㎡（约合3,390–4,240美元/㎡）区间占新增供应的30%，而1.2亿越南盾/㎡（约合5,080美元/㎡）以上占35%（Housing Market Group，2026年第二季度）。
这应理解为议价空间，而不是崩盘。2025年全国供应量增长约50%，为七年来最快，同期在售项目约3,297个（vnmarketinsights.com，2025）。选择更多意味着去化更慢，也意味着对已经完成配额与产权核查的买家而言条件更优。
租金同样呈现本地与面向外籍人士定价的分层。在河内市，每套每月租金为600万–2,000万越南盾（约合250–850美元）（24h.com.vn，2026年4月）。在河内市原 Ha Dong 各行政区，三居室房源每月挂牌价为1,100万–2,000万越南盾（约合470–850美元），视项目而定，Park Kiara 的一套91㎡三居室要价2,000万越南盾（约合850美元）（24h.com.vn，2026年4月）。
外国资本在这里是实打实的资金。2025年房地产外商直接投资达36.7亿美元，约占新登记外资的21%（vnmarketinsights.com，2025）。2026年上半年登记外资同比增长61%，其中新加坡占36%，韩国占26%，日本紧随其后（Realtique，2026年上半年），国际访客到访量约1,240万人次（Realtique，2026年上半年）。
融资
外籍买家可以贷款，但成本高于越南本地买家，条件也更紧。请按房价的30–50%预留首付，而不是本地买家可能预期的10–20%。
付款前必须要求书面答复的问题
- 登记的卖方是谁，该方是否有权合法出售——是开发商实体，还是持有粉红书（Pink Book）外籍业主？
- 这一具体楼栋和户型的剩余外籍购房配额是多少，并由开发商或物业管理方确认？
- 粉红书（Pink Book）预计何时签发，对应哪些付款节点，2%维护基金和增值税是否单独列明？
在支付任何定金之前，将这三个问题以书面形式发给项目的外籍买家销售团队，并索取当前官方价目表、该楼栋剩余的外籍购房配额，以及一份通过 Zalo 或 WhatsApp 提供的租赁与自购对照清单。您会拿到开发商自己给出的数据，以及可以真正核查的文件名称。
常见问题
我可以从越南朋友或亲属手中购买吗？
不可以。2023年《住房法》第17.2条并未为外籍人士向越南个人购买房产开辟任何途径。法律中唯一的例外是第20.2.c条的配偶情形。
通过越南代持人购买合法吗？
合法，但无法让您拿到产权。开发商将房产卖给一位无法为您持有外籍产权租约的越南买家，而您的钱和您的名字最终出现在您无法掌控的文件中。这正是退款失败案例中最常见的结构。
50年期限真的可以续期吗？
第20条规定自粉红书（Pink Book）签发之日起最长50年，可续期一次。购买前请就具体项目向律师确认续期机制，并要求开发商以书面形式承诺相关事项。
外籍人士可以办理按揭贷款吗？
可以，向在越南经营的外资银行申请即可——包括汇丰（HSBC）、新韩（Shinhan）、友利（Woori）、兴业（Hong Leong）等——但利率远高于本地买家。您能拿到的贷款成数会比较有限，多数买家都嫌偏低，因此现金部分才是真正的约束。
我卖给越南买家时会怎样？
该产权转换为永久持有产权，且由其完全持有。自2026年7月1日起生效的法律规定，个人所得税按转让总价为计税依据。
