外国人能够在越南购买房产的范围，仅限于开发商发售的获批商业住宅项目，以及由外籍业主转售的房产。交易对手也只有两类，即开发商和其他外籍业主；原则上，外国人不能直接向越南个人购买房产，因为《住房法》2023年第17.2条不允许外国人从越南个人处购买房产。
要点摘要
- 公寓的外籍人士配额为每栋最多30%，独栋住宅为每个地区每1万人口最多250套。
- 最长持有期限为粉红簿签发之日起50年，可续期一次。
- 原则上不得购买越南个人持有的房产。
- 付款前应核实卖方资格、剩余配额，并查验粉红簿。
- 2026年上半年GDP同比增长7.63%–8.18%。
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假设您在Ha Noi(河内市)某公寓销售中心收到一位越南朋友的提议，对方表示可以低价将以其本人名义持有的公寓转让给您。这条路径在法律上并不可行，正式购买渠道是开发商直销或外籍业主的转售房源。下文将梳理相关规则。
哪些房产可以购买
外国人不能购买土地，但可以购买商业住宅项目中的公寓和独栋住宅。根据《住房法》2023年和《土地法》2024年，适用对象是国防和安全区域以外、已获批准的项目住宅。由于越南土地属于国家管理的共享资产，外国人不能直接购买土地。
| 类别 | 内容 | 依据 |
|---|---|---|
| 公寓 | 获批项目内可购买 | 《住房法》2023年第17条 |
| 独栋住宅 | 商业住宅项目内可购买 | 《住房法》2023年第17条 |
| 土地 | 不能直接持有 | 《土地法》2024年 |
| 持有期限 | 粉红簿签发之日起最长50年，可续期一次 | 《住房法》2023年第20条 |
截至2026年1月，Ho Chi Minh(胡志明市)共有93个项目允许外籍人士购买（胡志明市新闻中心）。Ha Noi(河内市)2026年第二季度新建成交均价约为每平方米9,500万–1.16亿越南盾（约3,800–4,640美元）（世邦魏理仕经《VnEconomy》引述；第一太平戴维斯经《Nguoi Quan Sat》引述）。2026年上半年新增供应方面，Ha Noi(河内市)为16,633套，Ho Chi Minh(胡志明市)为10,761套（realtique.net，2026年上半年）。
可以向谁购买
交易对手分为开发商和外籍业主两类。向开发商购买时，应签署正式销售合同（SPA）；向外籍业主购买时，应与该业主直接签订买卖合同。根据《住房法》2023年第17.2条，外国人没有购买越南个人持有房产的合法路径。唯一例外是与越南公民结婚并居住在越南的外国人（第20.2.c条）。
| 交易对手 | 合同形式 | 是否可行 |
|---|---|---|
| 开发商（直销或尚未售出的库存） | 正式SPA | 可以 |
| 其他外籍业主 | 买卖合同 | 可以 |
| 越南个人 | 不适用 | 不可以（婚姻例外除外） |
如果顾问推荐的房源无法归入上述两类交易渠道，应立即暂停签约，并优先核实卖方身份。现场外籍人士销售团队会在您付款前核验卖方、楼栋剩余的外籍人士配额以及粉红簿。
配额与持有规则
外籍人士持有比例以楼栋为单位，上限为30%；独栋住宅则按地区人口计算，每个地区每1万人口最多250套（《住房法》2023年第19条；rumavi.com与第一太平戴维斯根据2026年数据整理）。配额按楼栋而非项目计算，特定项目的剩余配额没有公开统计数据。
| 类别 | 上限 | 计算单位 |
|---|---|---|
| 公寓 | 总户数的30% | 每栋楼 |
| 独栋住宅 | 250套 | 每个地区每1万人口 |
最长持有期限为50年，可续期一次；出售给越南公民后，产权将转为永久持有。截至2026年9月21日，以外籍人士名义登记的住宅约为6,188套，自2024年8月1日以来增加了1,519套（vietstock.vn）。对于同样预算约10亿韩元、约2,000万越南盾（约800美元），并考虑在韩国首尔以外投资越南的买家，应先向其说明上述规则。
签约前应核实哪些文件
付款前应核实三类文件：第一，能够证明卖方是开发商或外籍业主的文件；第二，该楼栋剩余外籍人士配额的核验资料；第三，粉红簿，即产权证明。《土地法》2024年规定，自2025年1月1日起，粉红簿与红皮簿将合并为一份证书（第一太平戴维斯）。
| 核实事项 | 文件 | 核实主体 |
|---|---|---|
| 卖方具备交易资格 | SPA或外籍业主持有证明 | 外籍人士销售团队 |
| 剩余配额 | 开发商或物业管理处出具的确认文件 | 现场服务台 |
| 产权证明 | 粉红簿 | 法务或顾问 |
如果计划使用贷款，韩国境内银行提供的优惠固定利率在2026年2月至10月期间约为每年5.5%–8.99%（据CafeLand 2026年4月、Nhadautu 2026年2月及汇丰银行截至2026年10月1日的数据，为报价利率）。转换为浮动利率后，通常会在12个月期存款利率上加3.5–4个百分点（Nhadautu，2026年2月）。
越南房地产市场状况如何
2026年上半年，GDP同比增长7.63%–8.18%（realtique.net，2026年上半年）。同期，新增登记外商直接投资增长61%，其中新加坡和韩国分别占36%和26%。2026年上半年游客约为1,240万人次，连续6个月单月游客量超过200万人次。
| 指标 | 数值 | 期间与来源 |
|---|---|---|
| GDP | 同比增长7.63%–8.18% | 2026年上半年，realtique.net |
| 新增登记外商直接投资 | 同比增长61% | 2026年上半年，realtique.net |
| Ho Chi Minh(胡志明市)住宅销售均价 | 约每平方米7,600万越南盾（约3,040美元），高于2025年第三季度的6,700万越南盾（约2,680美元） | 2026年第二季度，realtique.net |
| 12个月期存款利率 | 约6.0%，消费者价格指数约4.69% | 2026年上半年，realtique.net |
目前已公布2号线地铁附近5个TOD片区，总面积940公顷，以及Can Gio港口规划，面积571公顷。2026年至2031年的公共投资计划为8.22万亿越南盾（约328.8亿美元），是此前计划的2.7倍。realtique.net认为，市场已经历调整阶段，因此相较于盲目预期升温，更应优先考察地段和外籍人士配额。
常见问题
问：预算约3亿韩元、约600万越南盾（约240美元），能否在Ha Noi(河内市)购买公寓？
Ha Noi(河内市)2026年第二季度住宅销售均价约为每平方米9,500万–1.16亿越南盾（约3,800–4,640美元），因此是否买得起取决于面积和汇率。除非明确换算时点，否则无法给出确切金额。
问：哪些地区有韩国侨民社区？
较具代表性的地区是Ho Chi Minh(胡志明市)第二郡，现Binh Trung坊一带的Thao Dien，那里已形成韩国侨民生活圈。
问：每月生活成本是多少？
根据2026年7月1日施行的新《个人所得税法》，租赁所得按转让总额2%征税；租赁收入超过免税额的部分，适用5%的增值税和5%的所得税。电价自2025年5月10日起按阶梯执行，为每千瓦时1,984–3,460越南盾（约0.08–0.14美元）（越南国家电力公司及第1279/QD-BCT号决定）。
签约前应书面确认的问题
付款前应以书面形式取得以下三项信息：该楼栋剩余的外籍人士配额、卖方是开发商还是外籍业主，以及粉红簿的签发时间。越南韩国服务团队会通过聊天软件发送正式价格表、剩余配额核验结果和租赁检查清单。如通过KakaoTalk或Zalo咨询，工作人员会尽快为您提供说明。
