2026年外籍人士越南房地產指南：可購置區域、交易對象與簽約前必備文件檢核

外國人能夠購買越南房地產的管道，僅限於建商銷售之核准商業住宅項目，以及外國所有權人轉售的物件。可交易的對象也只有建商與其他外國所有權人兩種，實際上無法向越南個人購買。因為《2023年住宅法》第17.2條並不允許外國人向越南個人購置房產。

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試想您坐在Ha Noi(河內市)某建案的銷售中心，一位越南朋友提議用您的名義低價讓渡房產給您。這條管道在法律上是行不通的，正式管道應為建商直接銷售或外國所有權人的轉售物件。以下為您說明其架構。

可以在哪些地方購買

外國人購買的並非土地，而是商業住宅項目中的公寓與透天厝。依據《2023年住宅法》及《2024年土地法》，標的為國防與安全區域以外之核准項目住宅。越南土地為國家管理之國有資產，外國人無法直接購買土地。

截至2026年1月，Ho Chi Minh(胡志明市)可供外國人購買的項目共計93個（HCMC Press Center）。Ha Noi(河市)2026年第二季度新推案平均售價為每平方公尺9,500萬至1億1,600萬VND（約3,700至4,510美元）（CBRE via VnEconomy、Savills via Nguoi Quan Sat），上半年新供給量為Ha Noi(河市)16,633戶、Ho Chi Minh(胡志明市)10,761戶（realtique.net，2026年H1）。

可以向誰購買

交易對象分為建商與外國所有權人兩種。與建商交易須簽署正式買賣合約（SPA），與外國所有權人交易則簽署與該所有權人之買賣合約。越南個人所有之物件，依《2023年住宅法》第17.2條並無購買管道，唯一例外為與越南國民結婚並居住於越南之外國人（第20.2.c條）。

若顧問提出第三條管道的物件，應暫停合約程序，優先確認賣方身分。現場外國人業務團隊將於付款前為您確認賣方、大樓剩餘外國人配額及粉紅色權狀。

配額與持有架構為何

外國人持有上限為每棟大樓30%，透天厝則以每萬人地區250戶為上限（《2023年住宅法》第19條，2026年基準rumavi.com・Savills彙整）。配額係以大樓為單位適用，而非以項目為單位，特定大樓之剩餘配額並無公開統計資料。

持有期間最長50年，得展延一次，若出售予越南國民，產權即轉為永久持有。截至2026年9月21日，外國人名下認證住宅約6,188戶，自2024年8月1日以來增加1,519戶（vietstock.vn）。對於以相同10億韓元預算考慮越南而非首爾的投資者，應優先說明此架構。

簽約前應確認哪些文件

付款前應確認三份文件。第一，證明賣方為建商或外國所有權人之文件；第二，該大樓剩餘外國人配額之確認資料；第三，粉紅色權狀（所有權證明書）。《2024年土地法》自2025年1月1日起將粉紅色權狀與紅色權狀合併為單一證書（Savills）。

若計畫申請貸款，本國銀行提供的優惠固定利率於2026年2月至10月為年利率5.5~8.99%（CafeLand 2026-04、Nhadautu 2026-02、HSBC 2026-10-01基準，提供利率）。轉換為浮動利率後，通常採用12個月存款利率加碼3.5~4%p的結構（Nhadautu，2026-02）。

越南房地產市場現況

2026年上半年GDP較去年同期成長7.63%–8.18% YoY（realtique.net，2026年H1）。同期登記FDI成長61%，由新加坡36%、韓國26%主導。上半年遊客人數約1,240萬人次，連續6個月每月超過200萬人次。

捷運2號線沿線TOD 5個區域（共940ha）及Can Gio港口（571ha）計畫已公開，2026~2031年公共投資計畫達8.22兆VND（約3,190億美元），為前次計畫之2.7倍。realtique.net評估市場已進入盤整階段，因此相較於過熱預期，優先確認區位與配額方為上策。

FAQ

Q. 以3億韓元預算是否能在Ha Noi(河市)購買公寓。
Ha Noi(河市)銷售價格2026年Q2平均每平方公尺9,500萬至1億1,600萬VND（約3,700至4,510美元），實際金額因面積與匯率而異。在未提供匯率基準時點下，無法斷定具體金額。

Q. 哪裡有韓國僑民社區。
代表性地區為Ho Chi Minh(胡志明市)第2郡（現為Binh Trung ward）Thao Dien一帶，已形成韓國人生活圈。

Q. 每月生活費約需多少。
租金所得稅依2026年7月1日施行之新所得稅法，按讓渡總額課徵2%，租金所得超過免稅額度部分適用VAT 5%・所得稅5%結構。電費自2025年5月10日起採分段計價，每度1,984~3,460 VND（EVN・Decision 1279/QD-BCT）。

簽約前應以書面確認之事項

付款前應以書面取得以下三項資訊。該大樓剩餘外國人配額、賣方為建商或外國所有權人、粉紅色權狀核發時程。越南韓國服務台將透過通訊軟體提供正式價目表、剩餘配額確認及租賃檢查清單。您透過KakaoTalk或Zalo洽詢，我們將立即為您服務。