外籍買家在越南轉售公寓需繳納的稅費說明

> 更新日期：2026 年 6 月

越南房地產市場日益成熟，這也改變了外國投資人對於資產退場的思考方式。在 Ho Chi Minh City（胡志明市）、Ha Noi（河內）、Thu Duc（守德市）、Binh Duong（平陽省）和 Da Nang（峴港）等地，買家已不再單純考量建案首賣期的折扣。他們會綜合評估法律地位、交屋品質、物業管理、租賃歷史以及未來的基礎設施建設。對於擁有優質物件的屋主而言，這是利多消息。但也意味著在接受出價前，您必須先釐清轉售相關成本。

外國買家轉售越南公寓須繳納之稅費是嚴謹的投資人在購屋後最常諮詢的問題之一，但往往在為時已晚時才得到解答。公開的成交價格並不等於您的淨收益。過程中可能涉及個人所得稅、公證費用、仲介佣金、未結清之管理費以及文書處理成本。部分費用由法規固定，其餘則屬於您與買家之間的商業談判範疇。

以下是實際的費用結構分析。

外國賣方在掛牌前應知事項

外國買家可透過與開發商簽署正式的買賣合約（Sale and Purchase Agreement），在專案規定的外籍所有權額度內，取得越南公寓的合法所有權。外國人持有期限為 50 年的使用權，根據 2023 年《住房法》規定可申請展延。在持有期間，公寓通常可進行租賃或轉售，唯需符合相關法律條件及專案額度規定。若將公寓轉售予越南籍人士，該物件之產權可轉為越南買家的永久產權。

這一點至關重要，因為您的目標客群會影響定價策略與交易架構。越南買家因產權轉換的便利性，對物件的評價可能與其他外國買家不同。另一方面，外國買家則需確認該專案是否仍有剩餘之外籍產權額度可供轉讓。請務必在支付訂金前完成此項查核，切勿延誤。

越南的二手房市場需求正變得更加挑剔。位於就業中心、國際學校、捷運沿線或成熟租賃區域且管理完善的建築，往往更受青睞。然而，外國賣方不應假設市場動能足以掩蓋文件瑕疵。實務上，文件齊全的物件成交速度更快。

越南公寓轉售之主要稅費

轉讓個人所得稅

賣方需負擔的主要稅項為財產轉讓個人所得稅。對於個人賣方，越南通常按公證轉讓合約中註明的轉讓價格的 2% 徵收個人所得稅。雖然這通常被視為賣方的義務，但雙方亦可在交易價格中協商由誰承擔實際經濟成本。

稅務機關可能會審核申報價格是否符合官方定價原則及市場行情。低報價格以減少稅務支出存在一定風險，不僅可能導致審理延遲，還可能為買家帶來未來的產權隱患，並損害交易互信。對於國際投資人而言，最簡潔的途徑是：使用真實的協議轉讓價格，並保留完整的支付憑證。

登記費

登記費通常由買家在辦理所有權登記時支付。計算方式通常為適用價值的 0.5%。雖然這通常不是賣方的直接成本，但它會影響談判，因為買家計算的是總取得成本，而不僅僅是支付給您的金額。

如果您的買家正在比較您的二手物件與開發商的新案，他們會審視所有的前期成本。一份透明的費用清單有助於讓談判保持焦點，並減少交易最後階段的價格壓力。

公證費與文書費用

公寓轉售合約通常需要進行公證。公證費用根據交易價值，遵循越南法規規定的費率表、上限及計算級距收取。此外，還可能產生認證副本、翻譯費、授權書、快遞服務及行政歸檔等小額費用。

對於海外賣方，有一項費用經常被忽略：委託授權書的準備。若您本人不在越南無法簽名，根據簽署地點以及當地公證處或主管機關的處理方式，您可能需要一份經適當公證與認證的委託授權書。請務必預留足夠的時間處理。準備好支付款項的買家，是不會願意為了等待缺失的文件而耗費數週時間的。

仲介佣金

仲介佣金屬於商業服務費，而非稅項。在越南二手市場，通常由賣方支付佣金，但費率與支付時機均可協商。專業的仲介不僅僅是代為廣告，他們能篩選買家、說明外籍產權限制、與物業管理單位溝通、制定合理的報價策略，並減少因合約條件不符導致的棄單風險。

若為了節省仲介費而選擇專業度不足的代理，一旦買家在發現額度問題、產權延遲或未繳管理費後反悔，損失將更為慘重。建議詢問仲介將如何針對外國買家與越南買家提供不同的服務與資質審核。

物業管理費、維修基金與水電費

在交屋前，賣方應結清所有未付的管理費、停車費、水電費及其他建築物相關費用。維修基金（Sinking Fund）通常隨附於公寓，轉售時不予退還，但建議查閱大樓規約及原始購屋合約，確認交屋時的處理方式。

實務建議：請向物業管理處索取一份書面證明，確認截至交屋日帳戶已結清。這雖是一份簡單的文件，但卻是買家非常重視的資訊。

誰來付錢：賣方、買方還是透過談判？

在探討外籍買家出售越南公寓時需繳納的稅費時，常見的混淆源於法律義務與商業協議之間的差異。法律可能規定由一方負責繳納稅款或申報，但售價仍可透過議價來反映整體成本。

• 賣方通常負擔：轉讓個人所得稅、若委託仲介之佣金、交屋前未結清之物業管理費，以及與賣方個人文件相關之費用。
• 買方通常負擔：登記規費、產權登記成本、若使用貸款之相關費用，以及若聘請律師之買方法律審查費。
• 通常需協議項目：公證費、翻譯費、行政支援費，以及因一方身在海外而產生的特殊時程成本。

在收取訂金前，請將上述項目以書面載明。一份清晰的訂金協議應明確列出售價、付款計畫、稅務責任、簽署公證轉讓合約之期限、違約條款，以及若因外籍配額或產權法律狀態問題導致轉讓無法進行時的處理方案。

外籍產權持有與轉讓文件

外籍產權規範是規劃轉讓的核心。向您購屋的外籍買家必須符合越南住宅法規，且該建案必須尚有可用的外籍配額。若您的買方為越南國民，從配額角度來看交易會更簡便，且轉讓登記完成後，該物件的產權可轉為越南國民之永久持有權。

關鍵文件通常包括原始買賣合約（SPA）、交屋單、付款證明、已核發的粉紅書（Pink Book）、護照資料、相關婚姻狀態證明、稅務申報紀錄以及物業管理處證明。所需文件會根據該公寓是否已取得產權證（粉紅書），或是仍在買賣合約階段進行轉讓而有所不同。

這往往是許多外籍賣家耗費大量時間的環節。他們誤以為轉讓流程與母國相同，實則不然。越南高度依賴紙本文件，且不同的公證處可能會要求不同的佐證資料。請儘早啟動準備，並妥善整理掃描存檔。

如何估算淨收益

評估外籍買家出售越南公寓時需繳納的稅費，最簡單的方法是從預期售價往回推算。不要只問：「我能賣多少錢？」而應問：「扣除稅費、仲介費和過戶成本後，最終匯入我銀行帳戶的金額是多少？」

一個簡單的轉讓預估應包含：

• 預期轉讓價：基於同質物件行情、樓層、景觀、裝潢配套、法律狀態及急售程度。
• 個人所得稅：一般賣方個人需繳納轉讓價之2%。
• 仲介佣金：依您的委託合約或仲介聘任書之約定。
• 公證與行政費用：依訂金協議分配予雙方之比例。
• 待結清之物業費用：交屋前經管理處確認之金額。
• 貨幣與匯款規劃：確認接收資金與匯款出境之銀行相關規定。

銀行證明對於外籍投資人尤為重要。請保存原始入境資金、購屋付款、稅單及轉讓所得之紀錄。若您計畫將資金匯出越南，請儘早與您的銀行聯繫。交易本身合法，但若文件不完整仍可能拖慢轉讓進度。

常見問題（FAQ）

外籍賣家在越南需要繳納資本利得稅嗎？

對於個人公寓轉讓，越南通常對轉讓價課徵2%的個人所得稅，而非基於獲利計算的資本利得稅。若持有主體為公司，稅務處理方式可能有所不同，若房產由公司持有，請諮詢專業意見。

轉讓時需要繳納加值型營業稅（VAT）嗎？

對於個人業主的典型轉讓，VAT通常不適用於開發商的首次銷售範疇。賣方的主要稅務為個人所得稅。若賣方為商業實體，其稅務狀況應另行評估。

我可以將越南公寓賣給另一位外國人嗎？

可以，前提是買方符合購屋資格、該建案的外籍配額允許，且轉讓文件符合法律規定。若買方為越南國民，則可轉為永久產權。

我可以從海外簽署轉讓文件嗎？

通常可以，透過適當準備的授權書即可，但格式與法律公證要求需在推廣物件前確認清楚。準備不完善的授權文件是導致延宕的常見原因。

誰應該計算最終的稅費？

您的仲介可以提供初步預估，但最終數據應與公證處、稅務機關流程、開發商或相關的物業管理處確認，並諮詢合格的法律或稅務顧問。

掛牌前先規劃退出機制

外籍買家出售越南公寓時需繳納的稅費不僅僅是稅務問題，更是一項退出策略規劃。在越南轉讓市場表現最好的投資人通常準備得早：他們會預先核實外籍配額、整理文件、參考真實競品進行訂價，並在收取訂金前就約定好費用承擔責任。

若您正考慮於 Ho Chi Minh City、Ha Noi、Thu Duc、Binh Duong 或越南其他房地產市場進行物件轉售，建議諮詢具備外國人產權法規專業知識與深入了解買方市場行為的顧問。完善的銷售規劃能為您維護預定時程、保障成交價格，並確保交易完成後能順利將資金匯出。

## 資訊來源 - 2023年住宅法 (法律編號 27/2023/QH15) - 2024年土地法 (法律編號 31/2024/QH15) - 第 95/2024/ND-CP 號政府政令 - Indochine Real Estate JSC — vietnampropertymarket.com