Binh Duong 아파트 외국인 투자: 산업 성장 동력인가, 유동성 함정인가?

업데이트: 2024년 10월

외국인은 베트남 주택법 2023(법률 제27/2023/QH15호) 및 하위 시행령인 시행령 95/2024/ND-CP에 의거하여 50년간의 주거용 부동산 소유권을 법적으로 인정받을 수 있으며, 기간 연장이 가능하다. 이러한 소유권은 초기에는 장기 임차권 형태로 시작되지만, 베트남 시민이나 특정 현지 결혼 또는 거주 요건을 충족하는 외국인 법인에게 해당 유닛을 매각할 경우 영구적인 자유 보유권(freehold) 지위로 전환할 수 있다.

외국인 소유 쿼터 30%는 어떻게 적용되는가?

정부 규정에 따라 외국인의 소유는 단일 아파트 단지 내 전체 세대수의 30% 또는 단일 단독주택 프로젝트 내 250채로 제한된다. 만약 특정 프로젝트가 이미 30% 한도에 도달했다면, 정식 매매 계약서(SPA)를 등록할 수 없다. 예약금을 지불하기 전에 반드시 관할 건설부를 통해 개발사의 잔여 쿼터를 확인해야 한다. 한도가 초과된 건물에서 계약을 체결할 경우, 정식 매매 계약서(SPA)가 아닌 장기 임대차 계약이 될 가능성이 높으며, 이는 자산의 양도나 매각 권리에 심각한 제약을 초래한다.

자본 회수(Capital Repatriation)를 성공적으로 진행하려면 어떻게 해야 하는가?

자본을 본국으로 회수하기 위해서는 인가된 시중 은행 계좌를 통해 베트남으로 유입된 자금의 기록이 엄격히 문서화되어야 한다. 공식적인 외환 관리 규정에 따라 해외에서 투자 자금이 송금되었음을 증명해야 한다. 투자 종료 시, 총 매각 금액의 2%에 해당하는 개인소득세, 0.5%의 등록비, 그리고 자본 이득에 대한 10%의 세금이 부과된다. 이러한 세액 계산의 기준이 되는 취득 원가를 증명하기 위해 공식 은행 송금 영수증과 원본 매매 계약서(SPA)를 반드시 보관해야 한다.

'핑크북(Pink Book)'의 목적은 무엇인가?

'핑크북' 또는 토지사용권 및 주택 소유권 증명서는 프로젝트가 정부의 최종 승인을 받은 후 자연자원환경부에서 발행하는 확정적인 법적 증서이다. 일반적으로 유닛 인도 후 핑크북 발행까지 12개월에서 24개월이 소요된다. 핑크북이 발행되기 전까지는 매매 계약서(SPA)가 소유권을 증명하는 주요 법적 근거가 된다. 개발사는 프로젝트가 소방 안전 및 건축 검사를 모두 통과한 경우, 해당 신청 과정을 지원할 법적 의무가 있다.

단독주택 매입이나 담보 대출이 가능한가?

정부가 빌라나 타운하우스의 소유를 사전 승인된 특정 프로젝트로 제한하고 있기 때문에, 외국인은 일반적으로 아파트 및 콘도 유닛 매입으로 제한된다. 매입이 허용되는 경우에도 해당 프로젝트가 국가 안보상 민감한 지역에 위치하지 않았는지 확인해야 한다. 또한, 현지 베트남 은행들은 외국인 투자자에게 담보 대출을 거의 제공하지 않는다. 성공적인 투자자들은 주로 개발사가 지원하는 무이자 분할 납부 프로그램(통상 24~36개월)을 활용하거나 본국에서 자금을 조달한다.

시장 전망

호치민(Ho Chi Minh) 및 하노이(Ha Noi)와 같은 주요 거점 지역의 고급 아파트 수익률은 연간 4%에서 6% 사이를 형성하고 있으며, 특히 새로운 지하철 노선 인근 지역의 강세가 두드러진다. 50㎡에서 90㎡ 규모의 서비스드 유닛에 대한 수요가 가장 높다. 현재 시장에서 성공하기 위해서는 법적으로 허용된 외국인 할당량 내에서 유닛을 확보할 수 있도록 프로젝트의 초기 '예약' 단계에 시장에 진입하는 것이 핵심이다.

참고: 본 정보는 당사의 글로벌 투자자 네트워크를 지원하기 위해 영어, 번체 중국어, 한국어, 일본어로 제공된다.

출처

• [주택법 2023 (법률 제27/2023/QH15호)](https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Bat-dong-san/Luat-Nha-o-2023-546944.aspx)
• [주택법 상세 시행령 95/2024/ND-CP](https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Bat-dong-san/Nghi-dinh-95-2024-ND-CP-huong-dan-Luat-Nha-o-2024-614358.aspx)

전문가 검토: 베트남 부동산 분석팀(Vietnam Real Estate Analytics), 시장 조사 팀