외국인도 베트남에서 주택담보대출을 받을 수 있는가? 2026년 은행 옵션, LTV 한도, 그리고 실질적인 대안

업데이트: 2024년 10월

외국인은 만료 시 갱신이 가능한 50년 임대권(leasehold) 형태로 베트남 내 주거용 부동산을 합법적으로 매입할 수 있으며, 이는 엄격한 소유 쿼터 및 특정 자본 유입 규정의 적용을 받는다. 베트남 부동산 시장은 2023년 주택법(Housing Law 2023)과 Decree 95/2024/ND-CP의 기본 원칙 하에 운영되며, 이를 통해 비거주 투자자의 권리와 의무가 공식화된다. 이는 단기 투기가 아니라 국가의 대규모 인프라 확장에 초점을 둔 장기 전략이다.

30% 외국인 소유 쿼터는 어떻게 작동하는가?

현행 규제 체계 하에서 외국인 개인은 단일 아파트 건물 내 전체 세대의 최대 30%까지 소유할 수 있다. 이 상한선은 개발사에 의해 엄격하게 시행된다. 프로젝트가 이 30% 한도에 도달할 경우, 유일한 실질적 진입 경로는 세컨더리 마켓, 즉 기존 외국인 소유주로부터 세대를 매입하는 것이다. 소유권은 토지사용권 및 소유권의 공식 증서인 핑크북(Pink Book)을 통해 공식화되며, 이는 주된 법적 권원(title)의 역할을 한다.

외국인 소유 부동산이 완전소유권(freehold)으로 전환될 수 있는가?

그렇다. 베트남 제도의 뚜렷한 이점 중 하나는 재매각 시의 전환 메커니즘이다. 최초 매입은 50년 임대권으로 제한되지만, 해당 부동산을 베트남 국민에게 매각할 경우 권원이 자동으로 영구적인 완전소유권(freehold) 형태로 전환된다. 이 메커니즘은 거래 완료를 위해 반드시 또 다른 외국인 매수자를 찾아야 하는 제약이 없으므로 매각 시점의 유동성을 크게 향상시킨다.

자본 회수(송금)를 어떻게 보장하는가?

투자 원금과 실현 수익의 회수는 은행 절차의 엄격한 준수를 요구한다. 모든 투자 유입은 자본계정 거래를 위해 등록된 전용 은행 계좌를 통해 이루어져야 한다. 최초 이체 시 개인 계좌나 역외 계좌 사용은 지양해야 하는데, 이는 자본 회수 시 베트남 중앙은행(State Bank of Vietnam)이 요구하는 법적 검증 절차를 복잡하게 만들기 때문이다. 원활한 해외 송금을 위해 매매계약서(SPA), 은행 이체 명세서, 세금 납부 영수증의 원본 기록을 보관해야 한다.

외국인 투자자에게 가장 적합한 자산군은 무엇인가?

Ho Chi Minh City와 Thu Duc 지역 같은 주요 도심 거점의 아파트는 여전히 외국인이 가장 접근하기 쉽고 유동성이 높은 자산군이다. 토지 소유는 비거주자에게 대체로 금지되어 있다. 향후 개통될 메트로 노선 반경 500미터 이내에 위치한 고급 아파트는 지속적으로 우수한 임대 수익률과 자본 가치 상승을 보인다. 이러한 부동산은 성장 중인 외국인 전문직 인구층으로부터 가장 높은 수요를 확보한다.

자주 묻는 질문

외국인으로서 베트남에서 모기지를 받을 수 있는가? 현지 금융을 확보하기는 매우 어렵다. 대부분의 베트남 시중은행은 현재 비거주자에게 모기지 상품을 제공하지 않는다. 100% 자기자본 매입을 계획하거나 글로벌 은행 기관을 통한 사적 국제 금융을 검토해야 한다.

50년 임대권은 실제로 갱신이 가능한가? 그렇다. 2023년 주택법에 따라 50년 기한은 갱신이 가능하다. 이 절차는 법적으로 명문화되어 있으나, 실무상 대부분의 기관 투자자는 임대 기한 만료까지 부동산을 보유하기보다는 10년에서 15년의 기간 내에 자본 이득 실현을 우선시한다.

매각 시 주요 세금은 무엇인가? 부동산 매각 시 총 거래 가액에 대해 산정되는 2%의 개인소득세(PIT)가 부과된다. 세금 영수증은 향후 자본 회수를 위한 핵심적인 준수 증빙이 되므로 반드시 보관해야 한다.

출처:

• 주택법 제27/2023/QH15호(2025년 1월 1일 발효).
• 주택법 일부 조항의 시행을 상세히 규정한 Decree 제95/2024/ND-CP호.
• 직접 및 간접 투자에 대한 외환 통제 관련 베트남 중앙은행 시행규정.

검토자: 법무 자문, 부동산 부문, Vietnam Investment Advisory.