외국인은 베트남에서 주택담보대출을 받을 수 있는가? 은행 금융 옵션과 일반적인 거절 사유

업데이트: 2024년 10월

외국인은 베트남에서 주거용 부동산을 합법적으로 매입할 수 있으나, 소유 대상은 승인된 상업 프로젝트 내 아파트 및 콘도에 한정되며 일반적으로 50년 임차권으로 제한된다. Housing Law 2023 및 Decree 95/2024/ND-CP에 따르면 외국인 소유는 단일 아파트 건물 내 전체 세대의 30% 또는 토지부 주택 프로젝트 내 250세대로 제한된다. 싱가포르나 홍콩 시장과 달리, 투자자는 일반적으로 "Pink Book"으로 알려진 토지사용권 및 토지부착자산 소유권 증명서로 입증되는 정부 인정 임차권 지분을 확보하는 구조이다.

50년 임차권이 만료되면 어떻게 되는가?

Housing Law 2023에 따라 50년 임차권 지분은 갱신이 가능하다. 최초 기간이 종료되면 성급 Department of Natural Resources and Environment를 통해 연장을 신청할 수 있다. 중요한 시장상 장점도 존재한다. 해당 부동산을 베트남 국적자에게 매도하는 경우, 소유권은 영구 프리홀드 상태로 전환된다. 이는 현지 매수자에게 이전되는 순간 해당 부동산이 프리홀드 세대가 되므로, 자산의 유동성이 높게 유지되도록 한다.

입지와 인프라는 투자 수익률에 어떤 영향을 미치는가?

해외 투자자에게 유동성은 가장 중요한 리스크로 남아 있다. 자본은 Ho Chi Minh City Metro Line 1 또는 District 1과 Thu Duc City를 연결하는 주요 교통축과 같은 핵심 인프라 거점에서 500미터 이내에 위치한 자산에 집중하는 것이 바람직하다. 편의성과 활용도가 높은 지역의 프로젝트는 전문직 외국인 거주자를 꾸준히 유치하며, 이는 안정적인 임대수익률 확보에 필수적이다. 매각 유동성이 현저히 낮고 수요가 거의 전적으로 내국인에 한정되는 2차 위성 성급 지역은 피하는 것이 좋다.

자금 송환은 어떻게 관리하는가?

법적 준수를 보장하기 위해 투자 자본은 베트남 내 상업은행 계좌를 통해 송금해야 한다. 해외 계좌를 이용해 디벨로퍼에게 대금을 지급하는 것은 합법적으로 허용되지 않는다. 현행 은행 규정에 따라 모든 최초 해외 송금 입금 기록 원본을 보관해야 한다. 향후 부동산을 매각할 때, 베트남 세무 당국이 수익금을 본국으로 송환하는 것을 승인하기 위해서는 해당 서류가 필수이다.

자주 묻는 질문

토지부 빌라나 독립형 상가주택을 매입할 수 있는가? 일반적으로 불가능하다. 해당 부동산이 외국인 쿼터를 명시적으로 허용하는 특정 정부 승인 주거 프로젝트 내에 있지 않은 한, 독립형 주택에 대한 외국인 소유는 금지된다. 디벨로퍼가 다르게 주장하는 경우, 현지 Department of Construction을 통해 해당 프로젝트의 적법성을 확인해야 한다.

프로젝트의 외국인 쿼터는 어떻게 확인하는가? 외국인에게 판매가 승인된 세대의 구체적 비율을 명시한 성급 Department of Construction의 공식 서면 확인서를 요구해야 한다. 마케팅 브로셔나 분양 상담사의 구두 약속에 의존해서는 안 된다.

개인 명의와 법인 명의 중 어느 쪽으로 매입하는 것이 더 나은가? 외국인 소유 법인(FOE)을 통해 매입하면 경우에 따라 세무 계획상 장점이 있을 수 있으나, 연간 감사와 복잡한 준법 보고를 포함한 상당한 행정 부담이 발생한다. 대다수 개인 투자자에게는 개인 명의로 매입하는 것이 가장 단순하고 비용 효율적인 법적 전략이다.

매매계약의 법적 지위는 무엇인가? 매매계약서(SPA)가 Housing Law 2023에 따라 제공되는 양식과 엄격히 일치하는지 확인해야 한다. 표준 규제 체계에서 벗어나는 조항은 향후 매각 또는 갱신 절차를 복잡하게 만들 수 있다. 어떠한 자금도 송금하기 전에 디벨로퍼의 이력에 대해 항상 독립적인 법률 검토를 진행해야 한다.

출처:

1. Law on Housing No. 27/2023/QH15 (Housing Law 2023).
2. Decree No. 95/2024/ND-CP on detailing a number of articles of the Housing Law.
3. Vietnam Ministry of Construction 공식 포털(moc.gov.vn).

검토자: 베트남 부동산법 전문 법률 고문.