외국인이 Vietnam에서 부동산을 매입할 수 있는가?

업데이트: 2024년 11월

외국인은 2023년 주택법 및 Decree 95/2024/ND-CP에 의해 엄격히 규율되는 50년 임대권 모델을 통해 Vietnam에서 주거용 부동산을 합법적으로 매입할 수 있다. 비거주자는 영구 자유보유 토지 소유가 제한되지만, 법적 권리는 “Pink Book”(토지사용권 및 주택소유권 증명서) 발급을 통해 확정된다. 해당 유닛을 Vietnam 국적자 또는 자유보유 지위가 가능한 외국 법인에 매각하는 경우, 권리는 영구 소유권으로 전환되며 신규 소유자에게 사실상 무기한 권리가 부여된다.

50년 임대권 구조는 어떻게 작동하는가?

50년 기간은 Pink Book이 발급된 날부터 공식적으로 시작되며, 만료 시 2023년 주택법에 명시된 절차에 따라 갱신 가능성이 있다. 투자자는 엄격한 프로젝트별 한도를 검토해야 한다. 외국인 소유는 법적으로 아파트 건물 전체 유닛의 30%, 빌라 또는 타운하우스와 같은 토지부 주택 프로젝트 전체 유닛의 10%로 제한된다. 이 30% 또는 10% 한도에 도달하면 개발사는 중대한 제재를 받을 수 있으며, 외국 여권 보유자와 매매계약서(SPA)를 체결하는 것이 금지된다.

왜 인프라가 부동산 가치의 핵심 동력인가?

두 자릿수 임대수익률을 약속하는 마케팅 브로슈어에 의존해서는 안 되며, 대신 대중교통 거점 반경 500m 이내의 부동산을 우선 검토해야 한다. 과거 데이터에 따르면 Ho Chi Minh City의 Metro Line 1 역세권 또는 Ha Noi의 주요 연결축 인근 자산이 가장 안정적인 자본가치 상승을 보인다. Binh Duong 또는 Dong Nai와 같은 신흥 산업 허브에서는 대규모 제조단지와의 근접성이 장기 임대수요를 가늠하는 중요한 대체 지표로 작용한다. 이러한 축에 집중하는 전략은 시장 변동성에 대한 실질적인 헤지 수단을 제공한다.

자본 회수와 해외 송금을 어떻게 보장하는가?

자금 회수는 완전한 은행 “자금 추적 기록”에 전적으로 좌우된다. 투자자는 법적 자금 출처를 입증하기 위해 초기 투자금을 해외 은행 계좌에서 Vietnam 내 지정 계좌로 송금해야 한다. 부동산 매각 시에는 현지 은행에 원본 SPA, 2% 등록세 납부를 확인하는 세금 영수증, 개인소득세 준수 증빙을 제출해야 한다. 이 전체 서류 체계가 없으면 Vietnam 상업은행은 매각대금의 해외 송금을 법적으로 처리할 수 없다.

현지 금융 조달 옵션이 있는가?

100% 자기자본 조달을 전제로 계획해야 한다. Vietnam 금융기관은 일반적으로 모기지 접근을 시민권자와 영주권자로 제한하므로, 외국인 투자자는 현지 부채를 활용하기 어렵다. 거래를 완료하려면 본국에서 USD 또는 이에 상응하는 외화로 매입대금 전액을 송금해야 한다.

임대수익률 시장은 지속 가능한가?

Ho Chi Minh City의 District 1과 같은 고급 중심업무지구(CBD)의 수익률은 제곱미터당 약 1억2700만~1억7800만 VND(5,000~7,000 USD)를 초과하는 진입 비용으로 인해 압축되는 경우가 많다. 현금흐름 측면에서 더 지속 가능한 전략은 국제학교 또는 주요 산업단지에서 통상 15분 통근권 내에 위치한 중급, 전문 관리형 유닛을 목표로 하는 것이다. 이러한 부동산은 대체로 더 높은 점유율을 유지하며 연 4%~6%의 수익률을 보이는 경우가 많다.

50년 기간이 만료에 가까워지면 어떻게 되는가?

정부는 50년 기간을 최종 퇴거를 의미하는 기간이 아니라 행정적 보유기간으로 본다. Decree 95/2024/ND-CP에 따라 임대 연장을 신청하는 절차는 해당 자산이 세금을 납부하는 소유권 아래 계속 유지되도록 설계되어 있다. 부동산이 양호한 상태를 유지하는 경우, 국가는 갱신 절차를 지원하여 투자 자산의 존속 가능성을 보전한다.

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출처:

1. 2023년 주택법(Law No. 27/2023/QH15): [https://vanban.chinhphu.vn](https://vanban.chinhphu.vn)
2. 주택법 세부 규정 Decree 95/2024/ND-CP: [https://vanban.chinhphu.vn](https://vanban.chinhphu.vn)
3. 외환 관리에 관한 State Bank of Vietnam 규정: [https://sbv.gov.vn](https://sbv.gov.vn)

검토자: David Nguyen, Vietnam Real Estate Legal Desk 소속 Vietnam 공인 부동산 변호사.