베트남 부동산 50년 소유권 완벽 정리

업데이트: 2024년 5월

외국인은 주택법 2023에 따라 정해진 30% 프로젝트 소유 한도를 준수하는 조건으로 베트남 내 콘도미니엄을 50년 기한으로 합법적으로 소유할 수 있다. 인프라 투자와 중산층 소득 증가에 힘입어 강력한 성장 잠재력이 있는 시장이지만, 성공적인 투자를 위해서는 자본 유입 규정과 부동산 소유법을 엄격히 준수하는 것이 필수적이다.

외국인 소유에 대한 제한은 무엇인가

주택법 2023과 시행령 95/2024/ND-CP는 외국인 소유를 단일 아파트 건물 내 전체 세대의 30%로 엄격하게 제한한다. 어떤 서류에 서명하기 전에도 Ho Chi Minh City나 Ha Noi 같은 중심지에서 목표로 하는 프로젝트의 구체적인 쿼터 현황을 반드시 확인해야 한다. "명의 대여"나 비공식적인 현지 파트너십을 통해 이 한도를 우회해서는 절대 안 된다. 이러한 방식은 높은 법적 위험을 수반한다. 자신의 권리를 보호하기 위해서는 항상 개발사와 직접 공식 매매계약서(SPA)에 서명해야 한다.

50년 임차권은 어떻게 작동하는가

부동산을 매입하면 토지 사용권 및 주택·토지 부착 기타 자산 소유권 증서(흔히 "핑크북"이라 불린다)를 받는다. 주택법 2023에 따라 이 증서는 발급일로부터 50년의 보유 기간을 부여한다. 이는 완전 소유권 시장과는 다르지만, 출구 전략은 보장된다. 세대를 베트남 국민에게 매각할 경우, 부동산 권리가 자동으로 영구 소유권으로 전환되기 때문이다. 이 전환 기능은 투자 사이클에 필요한 유동성을 제공한다.

통화 및 자본 회수는 어떻게 처리하는가

베트남은 모든 부동산 투자에 대해 투명한 금융 흐름을 의무화하는 엄격한 자본 통제를 유지하고 있다. 수익을 본국으로 송금하려면, 합법적인 해외 은행 계좌에서 베트남 내 전용 프로젝트 은행 계좌로 자금을 직접 이체해야 한다. 모든 거래 영수증을 보관해야 한다. 최초 자본 유입이 제대로 기록되지 않으면, 매각 대금을 본국 관할지로 송금하려 할 때 상당한 행정적 장애에 직면하게 된다. 비공식 환전 채널은 현지 은행이 합법적인 자본 회수에 요구하는 감사 추적 기록이 없으므로 완전히 피해야 한다.

투자 수익률은 어디에서 찾아야 하는가

Ho Chi Minh City와 Ha Noi가 장기적인 자본 보존 측면에서 여전히 안정적인 반면, Binh Duong 같은 제조업 중심 지역은 갈수록 매력적인 임대 수익률을 제공한다. 검증된 인프라 개발이 이루어진 지역, 특히 운영 중인 지하철 노선과 확립된 국제 비즈니스 허브에 인접한 곳에 검색을 집중해야 한다. 럭셔리 세그먼트에서는 임차인 확보 경쟁이 치열하므로, 안정적인 입주율을 유지하기 위해 국제학교 인근에 위치한 세대를 우선순위에 두어야 한다.

자주 묻는 질문

• 외국인도 모기지를 받을 수 있는가? 현지 모기지 금융은 거의 이용할 수 없다. 대부분의 외국인 투자자는 프로젝트의 건설 일정에 연동된 분할 납부 방식으로 현금 지불을 한다.
• 임대 소득은 어떻게 과세되는가? 모든 임대 수익에 대해 개인소득세와 부가가치세를 납부할 책임이 있다. 매입을 확정하기 전에 이러한 비용을 순수익 예상치에 반영해야 한다.
• 2차 시장 매입은 다른가? 그렇다. 2차 세대를 매입할 때는 이전 소유주 역시 외국인이었는지, 그리고 30% 쿼터가 여전히 남아 있으며 본인 명의로 정확히 이전되는지 확인해야 한다.

출처:

• 주택법 제27/2023/QH15호.
• 주택법 시행 세부사항을 규정한 시행령 95/2024/ND-CP.
• 외환 관리에 관한 베트남 중앙은행 규정.

전문 감수: Nguyen Tuan, 베트남 부동산법 전문 법률 컨설턴트.