2026년 외국인을 위한 베트남 임대 수익률

업데이트: 2024년 10월

그렇다. 외국인은 베트남에서 주거용 부동산을 50년 임차 방식으로 합법적으로 소유할 수 있으며, 이는 갱신이 가능하고 해당 부동산을 베트남 국민에게 매각할 경우 완전 소유권으로 전환될 수 있다. 이러한 제도적 틀은 2023년 주택법(법률 제27/2023/QH15호)에 의해 확립되었으며 시행령 95/2024/ND-CP에 의해 규율된다.

50년 임차 제도는 해외 투자자에게 어떻게 작동하는가?

베트남에서 주거용 유닛을 매입하면 발급일로부터 50년간 유효한 "핑크북"(토지사용권 및 주택소유권 증서)을 부여받는다. 이 임차권은 외국인에게 영구적이지는 않으나, 전략적인 출구를 제공한다. 즉, 해당 유닛을 베트남 시민에게 매각하면 소유권이 즉시 영구(완전) 소유권으로 전환된다. 부동산이 현지 매수인에게 이전되는 순간 그 가치가 상승하므로, 투자 전략은 현지 유동성이 강한 수요 높은 도심 프로젝트를 우선시하는 것이 바람직하다.

외국인 소유에 대한 법적 쿼터는 어떻게 되는가?

정부 규정은 외국인 소유를 단일 콘도미니엄 프로젝트 전체 유닛의 최대 30%로 제한한다. 개발사는 법적으로 이 30% 한도를 초과하여 판매하는 것이 금지된다. 이러한 공급이 인위적으로 제한되어 있기 때문에, 외국인 소유 유닛은 2차 시장에서 프리미엄 가격에 거래되는 경우가 많다. 다만, 이 비율은 현지 건설국에 의해 엄격하게 관리되므로, 자본을 투입하기 전에 개발사를 통해 해당 프로젝트의 외국인 쿼터 현황을 반드시 확인해야 한다.

투자 자금은 어떻게 합법적으로 회수하는가?

자본의 회수는 애초에 투자 자금을 부동산 투자용으로 지정된 공식 은행 계좌를 통해 베트남으로 송금한 경우에만 가능하다. 성공적으로 자금을 회수하려면 원본 매매계약서(SPA)와 은행 날인이 찍힌 모든 거래 영수증을 보관하고 있어야 한다. 이 서류들은 세무 당국에 투자 원가를 입증하기 위한 필수 자료이다. 매각 시에는 양도소득에 대한 개인소득세가 부과되는데, 원본 송금 서류를 보유하고 있으면 최초 투자 비용을 공제할 수 있어 실제 수익에 대해서만 세금을 납부할 수 있다.

50년 임차 기간은 연장할 수 있는가?

그렇다. 2023년 주택법 제177조에 따라 기간 만료 전에 임차 상태의 연장을 신청할 수 있다. 이 절차는 현지 당국에 대한 행정 서류 제출을 요하지만, 법은 최초 50년 기간을 넘어 부동산 권리를 유지할 수 있는 명확한 경로를 제공한다.

베트남에는 연간 재산세가 있는가?

베트남은 현재 주거용 부동산 소유자에게 매년 반복되는 재산세를 부과하지 않는다. 세금 의무는 매입 시점에 납부하는 일회성 등록세와 매각 시 발생하는 양도소득세로 한정된다. 이러한 낮은 보유 비용은 베트남을 즉각적인 임대 현금 흐름보다는 장기적인 자본 상승에 매력적인 시장으로 만든다.

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출처:

• [2023년 주택법(법률 제27/2023/QH15호)](https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Bat-dong-san/Luat-Nha-o-2023-524673.aspx)
• [시행령 95/2024/ND-CP(주택법 시행령)](https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Bat-dong-san/Nghi-dinh-95-2024-ND-CP-huong-dan-Luat-Nha-o-605809.aspx)
• 양도소득에 관한 국세총국(베트남) 지침

검토자: Tran Minh, 부동산 부문 선임 법률 컨설턴트.