업데이트: 2024년 10월
외국인은 Housing Law 2023(Law No. 27/2023/QH15) 및 Decree 95/2024/ND-CP에 따라 갱신 가능한 50년 임대권 기간으로 Vietnam 주거용 부동산을 합법적으로 소유할 수 있다. 권리 구조는 50년 기간으로 설정되어 있으나, 해당 유닛을 Vietnam 국적자에게 매도할 경우 소유권은 영구 자유보유권으로 전환된다. 본 가이드는 글로벌 투자자 네트워크를 지원하기 위해 영어, 번체 중국어, 한국어로 제공된다.
외국인 소유 30% 한도는 어떻게 적용되는가?
Housing Law 2023 제176조에 따라 외국인 소유는 단일 아파트 건물 내 전체 유닛의 30%로 제한된다. 빌라 또는 타운하우스와 같은 토지부 주택 프로젝트의 경우, 외국인 소유는 전체 유닛의 10% 또는 단일 프로젝트 내 최대 250유닛으로 제한된다. 개발사가 이러한 한도에 도달하면 투자자는 개발사로부터 직접 매입할 수 없으며, 2차 시장 또는 이러한 주거용 한도에서 제외되는 리테일 공간과 같은 상업용 자산으로 전환해야 한다. 계약금 제출 전 개발사로부터 잔여 외국인 소유 한도에 대한 서면 확인을 반드시 확보해야 한다.
"Pink Book"이란 무엇이며 소유권에 왜 중요한가?
"Pink Book"은 토지사용권 및 주택소유권 공식 증명서로, Vietnam에서 유일하게 최종적인 법적 소유권 문서 역할을 한다. 매매계약서(SPA) 체결 후 개발사는 해당 유닛을 관할 Department of Construction에 등록할 책임이 있다. 이 문서는 유닛 임대 또는 재매각 시 소유권 증명을 위해 필수적이다. 발급은 일반적으로 건물 준공 및 인도 후 6~12개월 이내에 이루어진다.
자본이득 및 수익 송금에 대한 세무 영향은 무엇인가?
Vietnam은 부동산 매각 시 이익률이 아니라 전체 거래가액에 대해 2%의 단일 개인소득세(PIT)를 부과한다. 자금을 합법적으로 본국으로 송금하려면 투자자는 본국에서 공식 은행 송금을 통해 최초 자본 유입을 입증해야 한다. 모든 SWIFT 기록 및 은행 명세서를 보관하는 것이 필수적이다. 해당 자료가 없으면 매각 대금을 해외로 이전하는 것이 행정적으로 불가능해진다.
현재 외국 자본에 가장 높은 잠재력을 제공하는 지역은 어디인가?
- Thu Duc 허브(Ho Chi Minh City): 지정 위성도시인 이 지역은 Metro Line 1 및 하이테크 파크 인프라와의 근접성으로 인해 기관투자자의 관심을 끌고 있다.
- Binh Duong 산업단지: 이 시장은 현재 연 5%~7%의 임대수익률을 제공하며, 이는 외국인 엔지니어 및 고위 관리직의 지속적인 주거 수요에 의해 유지되고 있다.
자주 묻는 질문
- 외국인 투자자로서 주택담보대출을 받을 수 있는가? 대부분의 Vietnam 국내 은행은 비거주자에 대한 주택담보대출을 금지하므로, 투자자는 부동산 가치의 100%를 현금으로 지급하거나 해외 금융을 확보하는 계획을 세워야 한다.
- 외국인 소유자의 임대소득은 합법적인가? 그렇다. Pink Book을 수령한 후에는 해당 유닛을 합법적으로 임대할 수 있으며, 단 임대 활동을 현지 당국에 등록하고 필요한 연간 소득세를 납부해야 한다.
- 50년 기간이 종료되면 어떻게 되는가? Housing Law 2023에 따라 투자자는 소유 기간 연장을 신청할 법정 권리를 가지며, 이는 지속적인 점유권을 보장하는 표준 행정 절차이다.
출처: Housing Law 2023(Law No. 27/2023/QH15): https://vanban.chinhphu.vn/ Decree 95/2024/ND-CP: https://chinhphu.vn/
검토: Vietnam Real Estate Investment Advisory Board
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