외국인 콘도 매수자를 위한 Ho Chi Minh City 지역별 가이드: Thu Thiem, District 1, Binh Thanh 및 District 7

업데이트: 2024년 5월

외국인은 2023년 주택법 및 시행령 95/2024/ND-CP에 따라 갱신 가능한 50년 임대권 조건으로 베트남 주거용 부동산을 합법적으로 소유할 수 있다. 토지에 대한 직접 소유권을 보유하는 것은 아니지만, 토지사용권 및 주택소유권 증명서로 공식 명칭되는 “핑크북”을 발급받으며, 이는 본인 명의로 발급되는 국가 보증의 법적 구속력 있는 권리증서이다. 본 글은 글로벌 투자자 기반을 지원하기 위해 영어, 번체 중국어, 한국어, 일본어로 제공된다.

외국인이 베트남에서 부동산을 직접 소유할 수 있는가?

가능하다. 현지 명의대여자를 이용하기보다 항상 본인 여권 명의로 부동산을 직접 매입해야 한다. 2023년 주택법에 따라 외국인 개인은 단일 아파트 건물 내 세대의 최대 30%까지만 소유할 수 있도록 엄격히 제한된다. 토지 부착형 주택 프로젝트의 경우 외국인 소유 한도는 동급 행정구역별 250세대로 제한된다. 매매계약서(SPA)는 이 법적 한도 내에서 해당 유닛을 공식적으로 확보하는 역할을 한다. 베트남 시장의 장점은 해당 유닛을 베트남 국적자에게 재판매할 경우 권리 형태가 자동으로 영구 자유보유권 상태로 전환되어, 다른 동남아 시장 대비 우수한 출구 유동성을 제공한다는 점이다.

‘핑크북’의 법적 지위는 무엇인가?

핑크북은 소유권을 확인하는 핵심 국가 발급 문서이다. 시행령 95/2024/ND-CP는 외국인 소유자에 대해 이 증명서에 50년 보유 기간을 명시하도록 규정한다. 최초 50년이 만료된 후 해당 건물이 현행 안전 및 거주 적합성 규정을 충족하는 경우, 관할 지방 당국에 신청하여 이 기간을 갱신할 수 있다. 유효한 여권으로 시행사와 직접 거래하면 법적으로 집행이 불가능하고 베트남 법원에서 보호를 제공하지 않는 고위험 “명의대여” 구조를 피할 수 있다.

자본 회수와 외환 관리는 어떻게 처리하는가?

베트남은 엄격한 외환 관리를 시행하며, 투자된 모든 금액에 대해 검증 가능한 서류 추적 기록을 유지해야 한다. 매입 자금은 해외 은행 계좌에서 베트남 내 시행사의 지정 프로젝트 은행 계좌로 직접 송금해야 한다. 이 특정한 “클린” 채널은 향후 임대수익이나 자본차익을 본국으로 송금해야 할 때 자금세탁방지(AML) 심사를 통과하기 위한 필수 요건이다. 비공식 채널이나 현지 현금 이체를 이용하면 공식 은행 시스템을 통해 수익을 해외로 이전할 수 있는 능력이 영구적으로 차단된다.

어떤 자산이 가장 높은 임대수익률을 제공하는가?

현재 고성과 자산은 Ho Chi Minh City 지하철 1호선에서 500미터 이내에 위치한 대중교통 지향 개발(TOD) 또는 중심업무지구(CBD) 내 Grade-A 주거 타워에 집중되어 있다. 이러한 유닛은 주재원과 고소득 내국인 전문직 수요를 가장 많이 흡수한다. 외곽 개발지는 진입 가격이 낮아 보일 수 있으나, 임대 흡수율이 낮고 시장 변동성으로부터 자본을 보호하는 데 필요한 유동성이 부족한 경우가 빈번하다.

자주 묻는 질문

50년 임대권을 연장할 수 있는가? 가능하다. 2023년 주택법 제177조는 연장을 위한 명확한 법적 경로를 제공한다. 해당 부동산의 구조적 안전성이 유지되는 한, 규정된 행정 수수료를 납부하고 성급 인민위원회에 연장을 신청할 수 있다.

외국인에게 부동산세가 있는가? 베트남은 부동산에 대해 낮은 세율 환경을 유지하며, 명목상의 연간 토지세만 부과된다. 다만 임대수익과 자본차익에 대해서는 개인소득세(PIT) 납세 의무가 있다. 세무 포지션을 최적화하기 위해 본국과 베트남 간 이중과세방지협정 상태를 세무 자문가와 검토하는 것이 권장된다.

올바른 결제 절차는 무엇인가? 모든 결제는 개인 해외 은행 계좌에서 시행사의 프로젝트 계좌로 직접 국제 전신송금 방식으로 실행해야 한다. 현금 결제나 제3자 중개인을 통한 결제는 향후 수익 송금과 법적 소유권 검증에 필요한 감사 추적 기록을 무효화하므로 이용해서는 안 된다.

출처

• 2023년 주택법(법률 번호 27/2023/QH15) [thuvienphapluat.vn](https://thuvienphapluat.vn)
• 시행령 95/2024/ND-CP(주택법 시행 세부 규정) [chinhphu.vn](https://chinhphu.vn)
• 베트남 중앙은행(SBV) 외환 관리 규정 [sbv.gov.vn](https://sbv.gov.vn)

검토자: 법률 고문, 베트남 부동산법 데스크