외국인 매수자가 베트남 부동산 매각 대금을 본국으로 송금하는 방법: 은행 서류, 세금 완납 증명, 외환 규정

업데이트: 2024년 10월

외국인은 베트남에서 주거용 부동산을 50년 기한으로 합법적으로 소유할 수 있으며, 이는 주택법 2023 및 시행령 95/2024/ND-CP에 따라 갱신이 가능하다. 서구식 완전소유권(fee-simple)과 달리 베트남은 외국인 소유를 특정 주거 프로젝트 쿼터로 제한하고 있어, "실용성"과 법적 준수가 투자 성공의 핵심 동력이 된다.

외국인 소유 쿼터는 어떻게 작동하는가?

현행 규제 체계상 개발사는 단일 콘도미니엄 프로젝트의 전체 아파트 세대 중 30%까지만 외국인 개인에게 판매하도록 법적으로 제한되어 있다. 이는 조기 진입에 유리한 수요-공급 불균형을 만들어 낸다. 이 30% 할당분 내에서 세대를 확보한다면, 이는 희소 자산에 투자하는 것이다. 이 쿼터는 우량 입지에서 빠르게 소진되는 경우가 많기 때문에, 보유한 부동산은 향후 재매각 시 프리미엄 상품이 된다.

입지 선정이 타협 불가능한 이유는 무엇인가?

성공적인 투자자는 화려한 브로슈어를 무시하고 인프라 연결성을 중시한다. Ho Chi Minh City에서 개통 예정인 메트로 노선 반경 1킬로미터 이내, 또는 Binh Duong의 빠르게 확장되는 산업단지 인근 부동산을 우선적으로 고려하는 것이 좋다. 교통 허브 인근의 중급 아파트는 개발이 미비한 외곽 지역의 고급 빌라보다 높은 유동성을 제공한다. 출구 전략은 전적으로 해당 프로젝트가 현지 노동인구와 도심 통근자에게 얼마나 접근성이 좋은지에 달려 있다.

매각 후 자본을 본국으로 송금할 수 있는가?

그렇다. 엄격한 감사 추적 기록을 유지한다면 자본의 본국 송금은 합법이다. 검증 가능한 기록을 남기기 위해 반드시 공식 은행 송금을 통해 베트남으로 자금을 반입해야 한다. 매각 시에는 공증된 매매계약서(SPA), 세금 납부 증빙, 은행 거래 명세서를 거래 은행에 제출해야 한다. "비공식(under the table)" 송금은 합법적인 본국 송금을 불가능하게 만들므로, 서류가 가장 중요한 자산이다.

부동산 매각을 위한 출구 전략은 무엇인가?

두 가지 뚜렷한 출구 경로가 있다. 50년 임차 기간의 잔여 기간에 대해 지분을 다른 외국인 매수자에게 매각할 수 있다. 또는 베트남 국민에게 매각할 수도 있다. 후자가 더 수익성이 높은 경우가 많은데, 주택법 2023에 따라 부동산 소유권이 현지인에게 이전되는 순간 자동으로 "영구"(완전소유권) 지위로 전환되기 때문이다. 이 전환 기능 덕분에 출구 가격에서 "유동성 프리미엄"을 확보할 수 있다.

투자자를 위한 자주 묻는 질문

50년 임차권을 연장할 수 있는가?

가능하다. 주택법 2023은 보유 기간을 연장하기 위한 명확한 메커니즘을 제공한다. 시장이 아직 성숙하는 단계이기는 하지만, 해당 절차는 법적으로 인정되며 프로젝트 소유주들이 갱신 절차에 대한 경험을 쌓아감에 따라 점점 더 투명해지고 있다.

임대 수익에 세금을 납부해야 하는가?

그렇다. 외국인 소유자는 연간 임대 수입이 1억 VND(약 4,000 USD)를 초과할 경우 개인소득세(PIT)와 부가가치세(VAT) 납부 대상이 된다. 순수익률을 계산할 때 이러한 법정 의무를 반드시 반영해야 한다.

선분양과 세컨더리 마켓 중 어느 쪽이 더 나은가?

선분양 매입은 초기 가격대에서 진입하면서 분할 납부가 가능해 장기적인 자본 가치 상승에 이상적이다. 세컨더리 마켓 매입은 즉각적인 임대 수익을 제공하지만 일반적으로 초기 자본 투입이 더 크게 요구된다.

시장 전략의 현실

베트남은 "단기 차익 실현(quick flip)" 시장이 아니라, 빠른 도시 이주와 산업 확장에 베팅하는 장기 투자처다. 부동산 취득을 리스크 관리의 관점에서 접근하는 투자자는 주택법 2023이 제공하는 법적 구조가 상당히 안정적이라는 것을 알게 된다. 현재 용도지역 재조정이나 대중교통 중심 개발이 진행 중인 지구에 집중하는 것이 좋다. 어떤 지역이 완전히 개발되기를 기다린다면, 이미 최대 자본 이득을 얻을 수 있는 기회의 창은 지나가 버린 것이다.

출처:

• 주택법 제27/2023/QH15호.
• 주택법 세부 시행령 95/2024/ND-CP.
• 베트남 사회주의공화국 관보 (vanban.chinhphu.vn).

전문 감수: Nguyen Minh Tuan, 부동산 법률 수석 컨설턴트.