외국인으로서 베트남 아파트를 매도하는 방법: 세금, 공증 절차, 매수인 자격 및 자금 송금

업데이트: 2024년 5월

외국인 개인은 주택법 2023(Law No. 27/2023/QH15) 및 시행령 95/2024/ND-CP에 따라 소유권의 대체 구조로 운영되는 50년 임차권을 통해 Vietnam에서 주거용 부동산을 합법적으로 소유할 수 있다. Hong Kong 또는 Singapore와 같은 시장의 영구 자유보유권 제도와 달리, Vietnam은 단일 콘도미니엄 프로젝트 내 전체 세대의 30%로 외국인 소유를 엄격히 제한한다. 본 콘텐츠는 국제 투자 투명성을 지원하기 위해 영어, 번체 중국어, 한국어로 제공된다.

50년 임차권의 법적 근거는 무엇인가?

부동산 매입이 완료되면 공식 명칭이 토지사용권 및 주택소유권 증명서인 "Pink Book"을 수령한다. 외국인 투자자의 경우 이 권리는 50년 기간으로 부여된다. 주택법 2023 제177조에 따라 소유자가 적법한 법적 지위를 유지하는 경우 이 기간은 만료 시 갱신할 수 있다. 해당 세대를 Vietnam 국적자에게 매도할 경우 권리는 자동으로 영구 자유보유권 상태로 전환되며, 이는 신뢰할 수 있는 출구 전략과 높은 유동성을 제공한다.

30% 외국인 쿼터는 매입에 어떤 영향을 미치는가?

주택법 2023 제172조는 개발사가 단일 아파트 건물 내 전체 세대의 30%를 초과하여 외국인 개인 또는 법인에 분양할 수 없도록 규정한다. 어떠한 계약금 합의서에 서명하기 전에도 해당 프로젝트가 이미 이 30% 한도에 도달하지 않았는지 개발사에 반드시 확인해야 한다. 이 쿼터를 초과하는 세대를 매입하는 행위는 흔히 비공식적인 사적 "악수" 합의 형태로 시도되지만 법적으로 무효이며, Pink Book 발급이 불가능해져 Vietnam 법상 권리 지위를 확보할 수 없게 된다.

임대소득과 자본차익은 어떻게 본국으로 송금하는가?

자금의 본국 송금은 Vietnam 세법을 엄격히 준수해야 한다. 자본을 국외로 이전하려면 임대소득세와 자본차익세 모두에 대한 납세 증빙을 제출해야 하며, 표준 세율이 적용된다. 최초 취득일로부터 공식적인 은행 거래 기록을 유지해야 한다. 비거주자 계좌를 전문적으로 취급하는 현지 은행을 이용하여 국내로 유입되고 국외로 유출되는 모든 자금이 Vietnam 중앙은행에 제출할 수 있도록 문서화되어야 한다. 장부 외 거래는 수익금을 합법적으로 해외로 이전하는 능력을 차단한다.

장기 성장성이 가장 우수한 입지는 어디인가?

자본가치 상승은 인프라 성장과 고소득층 유입이 맞물리는 1급 도시에서 역사적으로 가장 강하게 나타난다. Ho Chi Minh City에서는 첨단기술 및 교육 허브로 개발 중인 District 2, 현재 Thu Duc City와 Metro Line 1 확장 인접 지역에 주목해야 한다. Ha Noi에서는 정부 부처 이전과 Grade A 상업용 오피스 공간 확장으로 인해 서부 축, 특히 Nam Tu Liem 및 Cau Giay가 국제 투자자에게 여전히 핵심 선택지이다.

외국인 매수자에게 적용되는 일반적인 제약은 무엇인가?

• 부동산 유형: 매입 가능 대상은 콘도미니엄 세대로 제한된다. 별도의 정부 승인을 받은 특정 마스터플랜 프로젝트에 포함되지 않는 한, 빌라나 타운하우스와 같은 토지부 부동산은 합법적으로 소유할 수 없다.
• 자금 조달: 대부분의 외국인 매수자는 건설 기간 중 개발사가 제공하는 단계별 납부 일정에 따라 대금을 지급하며, 보통 5~10% 단위로 나뉜다. 비거주자로서 현지 주택담보대출을 확보하는 것은 행정적으로 복잡하므로, 100% 자기자본 납부를 계획하거나 본국에서 자금 조달을 마련해야 한다.
• 실사: 개발사의 이전 프로젝트에 대한 Pink Book 증빙을 요구해야 한다. 성공적인 권리 이전 이력은 투자 안정성을 판단하는 가장 정확한 지표이다.

출처:

• 주택법 2023(Law No. 27/2023/QH15) – [https://moc.gov.vn](https://moc.gov.vn)
• 주택법 세부 규정 시행령 95/2024/ND-CP – [https://vanban.chinhphu.vn](https://vanban.chinhphu.vn)

검토자: David Nguyen, 선임 부동산 법률 자문, HCMC.