업데이트: 2024년 10월
외국인 투자자는 Ho Chi Minh City의 Masteri Cosmo Central 아파트를 합법적으로 매입할 수 있다. 단, 해당 거래는 2023년 주택법 제171조가 규정하고 시행령 95/2024/ND-CP의 시행 지침이 정한 콘도미니엄 건물별 외국인 소유 한도 30%를 준수해야 한다. 외국인 개인의 소유권은 토지사용권 및 자산소유권 증서, 통상 “핑크북”으로 알려진 증서 발급일로부터 50년 임차권 형태로 구성되며, 현행 정부 규정에 따라 기간 갱신 권리가 인정된다.
Thu Duc 지역, 구 2군이 외국인 아파트 매수자를 끌어들이는 이유는 무엇인가?
Thu Duc City 지역은 핵심 주거 거점으로 변화했으며, Ho Chi Minh City 중심업무지구(CBD)와의 근접성 및 Metro Line 1 프로젝트의 빠른 인프라 통합으로 투자자를 끌어들이고 있다. 투자자들은 보통 이 지역이 프로젝트에 따라 제곱미터당 약 8,750만~1억 5,000만 VND, 즉 3,500~6,000 USD 수준의 프리미엄 아파트 재고를 안정적으로 제공하기 때문에 주목한다. 이 축에서 관리가 잘되는 자산의 임대수익률은 BIS 또는 TAS와 같은 국제학교 인근에 거주하는 외국인 근로자 수요에 힘입어 연 4~6% 범위에서 형성되는 경우가 많다.
외국인 소유를 위한 법적 절차는 무엇인가?
외국인 매수자는 프로젝트 개발사와 직접 정식 매매계약서(SPA)를 체결해야 한다.
- 소유 기간: 2023년 주택법에 따라 50년 임차권이 부여된다.
- 갱신 권리: 기간 연장은 법적으로 허용된다. 구체적인 갱신 절차는 최초 50년 기간이 종료되는 시점에 유효한 법률에 따라 규율된다.
- 한도 제한: 2023년 주택법 제171조는 단일 아파트 건물 내 전체 세대의 30%로 외국인 소유를 제한한다. 예약금 또는 보증금을 송금하기 전, 해당 외국인 잔여 한도에 대해 개발사로부터 반드시 서면 확인을 확보해야 한다.
- 핑크북: 소유권 증서에는 50년 기간이 명시된다. 소유권 발급 지연을 방지하기 위해 SPA 체결 과정에서 여권 및 혼인 상태 관련 서류가 공증 및 확인되었는지 점검해야 한다.
SPA 체결 전 어떤 실사를 진행해야 하는가?
성공적인 투자를 위해서는 자금 흐름과 세무 준수에 대한 엄격한 접근이 필요하다.
- 대금 지급 및 해외 송금: 매각 대금을 베트남 밖으로 송금하려면 모든 국내 유입 송금에 대한 문서화된 증빙 흐름을 유지해야 한다. 여기에는 최초 국제 은행 송금 영수증, 공증된 SPA, 공식 세금 납부 영수증이 포함된다.
- 세금: 비거주 소유자는 매각 시 총 매각가의 2%에 해당하는 개인소득세(PIT)를 부담하며, 임대소득에 대해서는 5%의 PIT가 적용된다. 이러한 비용을 잠재적으로 상계할 수 있도록 거주 국가가 베트남과 이중과세방지협정을 체결하고 있는지 확인해야 한다.
- 재매각 구조: 보유 세대는 언제든 재매각할 수 있다. 베트남 국적자에게 매각하는 경우 해당 부동산 소유권은 자동으로 영구 자유보유권 상태로 전환되며, 이는 유동성과 시장가치를 크게 높인다.
해외에서 아파트를 어떻게 관리할 수 있는가?
홍콩, 대만, South Korea, Singapore와 같은 시장의 투자자에게 원격 소유는 일반적이다. 성공적인 소유자 대부분은 현지 전문 에이전시를 활용해 임차인 심사, 임대료 수금, 연간 세무 신고를 처리하며, 수수료는 일반적으로 월 임대료의 5~10% 수준이다. 매입을 최종 확정하기 전 Masteri Cosmo Central 관리위원회가 자체 임대 지원을 제공하는지 확인하고, 최상위 임대 프리미엄을 확보하기 위해 전문 가구 패키지를 우선적으로 검토해야 한다.
자주 묻는 질문
여러 세대를 매입할 수 있는가? 가능하다. 외국인 개인은 여러 세대를 매입할 수 있으나, 모든 외국인 주체가 보유한 총 세대 수가 2023년 주택법이 의무화한 프로젝트 전체 한도 30%를 초과해서는 안 된다.
현지 매수자에게 매각하면 어떻게 되는가? 베트남 매수자의 소유권은 영구 자유보유권으로 전환되며, 이는 매각 절차를 단순화하고 잠재 매수자 풀을 확대한다.
2023년 주택법이 나의 소유권을 변경하는가? 2023년 주택법과 시행령 95/2024/ND-CP는 외국인 소유에 대한 법적 인정을 강화하며, 베트남 법에 따른 권리 보호를 보장하기 위해 모든 거래가 공식 은행 채널을 통해 처리되도록 규정한다.
자료 출처
- 주택법 제27/2023/QH15호(2023년 주택법): [https://vanban.chinhphu.vn](https://vanban.chinhphu.vn)
- 주택법 세부 규정 시행령 제95/2024/ND-CP호: [https://chinhphu.vn](https://chinhphu.vn)
전문 검토자: Ho Chi Minh시 부동산 법률 자문 그룹.
