외국인의 베트남 부동산 매각: 양도소득세, 매수자 자격 요건, 해외 송금 안내

업데이트: 2024년 10월

외국인은 베트남 내주거용 부동산을 합법적으로 소유할 수 있으나, 비시민권자의 경우 영구 소유권(freehold)이 아닌 50년 임차 방식(leasehold)으로 구조화된다. 2023년 주택법(법률 제27/2023/QH15호) 및 시행령 95/2024/ND-CP에 따라, 건축물이 안전 기준을 충족하는 경우만료 시점에 이 50년 기한을 갱신할 수 있다. 특히 외국인 소유주가 베트남 국적자에게 해당 부동산을 매각하는 시점에는 소유권이 자동으로 영구 소유권으로 전환되며, 이는 국제 자본에 안정적인 출구 경로를 제공한다.

베트남의 외국인 부동산 소유 제도는 어떻게 운영되는가?

외국인은 상업용 주거 프로젝트 내 아파트 및 유닛을 합법적으로 매입할 수 있으나, 단독 주택, 빌라, 나대지 등 토지 부속 부동산은 소유할 수 없다. 모든 상업용 프로젝트에는 건물당 외국인 소유 비율 30% 상한이 엄격히 적용된다. 계약금을 납부하기 전에 반드시 시행사 법무팀을 통해 잔여 쿼터를 직접 확인해야 한다. 소유권은 토지사용권 및 주택소유권 증서(이른바 "핑크북")로 증명되며, 여기에는 50년 기한의 만료일이 명시적으로 기재된다.

베트남으로의 자금 유출입 규정은 무엇인가?

수익의 본국 송금은 "자본계정(capital account)" 방식을 따른다. 투자 자금은 반드시 베트남중앙은행(State Bank of Vietnam)의 인가를 받은 은행에 등록된 공식 계좌를 통해 송금되어야 한다. 개인의 미등록 계좌를 통한 투자는 이후 수익금을 해외로 반출할 때 상당한 장애 요인이 된다. 국세총국(General Department of Taxation)의 감사에 대비하여 매매계약서(SPA), 세금 납부 영수증, 은행 송금 원본 확인서를 포함한 완전한 서류철을 상시 보관하여야 한다.

비거주자의 세무 및 재무 의무는 무엇인가?

베트남 부동산 투자는 5~10년의 중장기 전략으로 접근하는 것이 적합하다.

• 재매각 세금: 부동산 양도 계약 총액을 기준으로 2%의 개인소득세(PIT)를 납부해야 한다.
• 임대 수익률: Thu Duc City(Ho Chi Minh City) 또는 Binh Duong과 같이 공실률이 낮은 지역에서 통상 연 3~5% 수준의 순수익률이 형성된다.
• 파이낸싱: 베트남 현지 은행은 유효한 현지 취업허가증이나 국내 소득 증빙이 없는 비거주자에 대해 주택담보대출을 승인하는 경우가 드물다. 외국인 매수자 대부분은 전액 현금 결제 방식으로 진행하거나, 시공 기간 동안 수개월 단위로 5~10%씩 분납할 수 있는 시행사 주관 할부 프로그램을 활용한다.

투자에 있어 법적 검증이 필수적인 이유는 무엇인가?

2023년 주택법이 이전 법령보다 견고한 법적 프레임워크를 제공하기는 하나, 각 성(省)의 건설국은 규정을 다소 상이하게 해석할 수 있다. 시행사의 마케팅 브로슈어만을 근거로 자금을 투입해서는 안 된다. 공인 부동산 전문 변호사를 선임하여 시행사의 토지사용권 증서 및 건축허가서에 대한 실사를 수행하는 것은 베트남 시장에서 사업을 영위하는 데 있어 표준적이며 타협할 수 없는 필수 비용이다.

자주 묻는 질문

주택이나 토지 부속 부동산을 매입할 수 있는가? 불가능하다. 외국인의 토지 부속 부동산 소유는 엄격히 금지된다. 투자는 반드시 국가 승인 상업용 콘도미니엄 프로젝트 내에서 이루어져야 한다.

50년 임차 기한이 만료되면 어떻게 되는가? 2023년 주택법에 따라, 소유주는 연장 신청을 할 법적 권리를 보유한다. 지방 당국이 해당 건물의 구조적 안전성을 인정하는 경우 통상 연장이 승인되며, 이를 통해 자산을 계속 보유할 수 있다.

본인의 부동산 투자에 유동성이 있는가? 있다. 소유주는 임대, 매각, 상속의 권리를 보유한다. 해당 부동산은 베트남 국적자에게 매각되는 시점에 영구 소유권으로 전환되므로, 세컨더리 마켓에서 상대적으로 높은 수요를 확보하는 경우가 많다.

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출처:

• 2023년 주택법(법률 제27/2023/QH15호): [https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Xay-dung/Luat-Nha-o-2023-568321.aspx](https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Xay-dung/Luat-Nha-o-2023-568321.aspx)
• 시행령 95/2024/ND-CP: [https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Xay-dung/Nghi-dinh-95-2024-ND-CP-huong-dan-Luat-Nha-o-613589.aspx](https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Xay-dung/Nghi-dinh-95-2024-ND-CP-huong-dan-Luat-Nha-o-613589.aspx)
• 베트남중앙은행, 투자 관련 외환 규정에 관한 훈령 06/2019/TT-NHNN.

공인 베트남 부동산 전문 변호사 Nguyen Van Minh 감수.