업데이트: 2024년 11월
외국인 투자자는 주택법 2023 및 시행령 95/2024/ND-CP가 허용하는 프로젝트별 외국인 소유 한도 내 유닛에 한해, 공식 매매계약(SPA)을 통해 Da Nang의 The Legend 주거용 유닛을 합법적으로 매입할 수 있다. 외국인 매수자에게는 갱신 가능한 50년 임차권이 부여되며, 해당 부동산이 이후 베트남 국적자에게 매각될 경우 소유권 상태는 영구 자유보유권으로 전환된다.
Son Tra의 An Hai Tay Ward가 외국인 투자자에게 중요한 이유는 무엇인가?
입지는 장기 유동성과 임대수익률을 좌우한다. An Hai Tay Ward는 Han River 및 Dragon Bridge와 직접적으로 가까워 주요 도심 랜드마크 역할을 한다. 산업 중심 교외 지역인 Binh Duong이나 기업 밀집 지역인 Ho Chi Minh City와 달리, Da Nang 시장은 호스피탈리티와 세컨드 홈 라이프스타일 수요가 이끈다. 성과를 확보하려면 투자자는 디지털 노마드를 위한 소형 스튜디오이든 가족을 위한 대형 유닛이든, 유닛 구성을 현지 관광 및 비즈니스 출장의 점유 주기와 맞추어야 한다.
외국인 소유를 위한 법적 요건은 무엇인가?
법적 절차를 진행하려면 자금을 투입하기 전에 현행 베트남 법령상 자격을 확인해야 한다. 투자는 다음 체계를 준수해야 한다.
- SPA 무결성: 계약은 시행사 ROX Signature 또는 법적으로 권한을 위임받은 주체와 직접 체결되어야 한다.
- 외국인 한도 배정: 주택법 2023에 따라 특정 유닛이 외국인에게 합법적으로 배정된 한도에 포함되는지 확인해야 하며, 구두 약속에 의존해서는 안 된다.
- 50년 임차권: SPA에는 50년 기간이 명시되어야 한다. 시행령 95/2024/ND-CP는 해당 기간 만료 시 연장 절차를 규정한다.
- 소유권 증서: 외국인 소유자가 “Pink Book”(토지사용권 및 주택소유권 증서)을 취득할 수 있도록 시행사가 지원하는 구체적 절차를 확인해야 한다.
- 전환 권리: 유닛을 베트남 국적자에게 재매각하면 소유권 상태가 영구 자유보유권으로 변경되며, 이는 엑시트 유동성에 중요한 요소이다.
2028년 4분기 인도와 관련해 고려해야 할 리스크는 무엇인가?
The Legend는 11,200 m² 부지에 약 800개 유닛으로 구성되며, 2028년 4분기 준공이 예정되어 있다. 긴 공사 기간은 단계별 납부 일정을 가능하게 하지만, 투자자는 환율 변동성과 시장 변화에 노출된다.
- 관리 및 운영사 비용: Accor의 Hyde Hotels가 브랜딩을 제공한다. 운영사 위임 범위가 건물 전체인지, 특정 임대풀 유닛에 한정되는지 명확히 확인해야 한다.
- 운영 비용: 의무 수선충당금, 지속적인 관리비, 임대풀 공제액을 반영해야 하며, 이러한 비용은 순수익률을 압축할 수 있다.
- 공사 지연 구제 조항: 인도일이 2028년 4분기를 넘길 경우 시행사 보상에 관한 명시적 위약 조항이 SPA에 포함되어 있는지 검토해야 한다.
투자 논리는 시장 흐름 대비 타당한가?
진입 가격이 약 30억 VND(약 USD 120,000)부터 시작하는 The Legend는 Korea, Taiwan, Singapore 투자자에게 어필할 수 있는 요소와 Da Nang 임대시장의 현실을 균형 있게 반영한 중고가 진입 상품을 목표로 한다.
- 임대 전략: 장기 임대, 서비스드 아파트 운영, 일일 임대 중 선택해야 하며, 각각 비거주 임대인에게 서로 다른 세무 영향을 수반한다.
- 통화 관리: 엑시트 시 자본의 합법적 해외 송금을 보장하려면 공식 은행 채널을 통한 모든 해외 송금 유입 내역을 엄격히 문서화해야 한다.
- 실거주자 선호도: 일조 방향, Dragon Bridge 일대의 소음 차단, 발코니 활용성 등 물리적 속성을 우선적으로 고려해야 한다.
실사 체크리스트
예약을 최종 확정하기 전에 다음 사항을 충족해야 한다.
- 시행사가 외국인 한도 유닛에 대한 예치금을 수취할 법적 권리를 보유하는지 확인한다.
- 모든 적용 세금 및 VAT를 포함한 정확한 납부 일정을 요청한다.
- 재매각에 지장을 줄 수 있는 구조적 장애물이 있는지 평면도를 검토한다.
- 계약 양도, 즉 프로젝트 준공 전 유닛 매각에 관한 구체적 규정을 명확히 확인한다.
출처:
- 주택법 제27/2023/QH15호(베트남 국회)
- 시행령 제95/2024/ND-CP호(베트남 정부)
- 베트남 사회주의공화국 관보: [chinhphu.vn](https://chinhphu.vn)
외국인 투자 전문 베트남 공인 부동산 변호사 Nguyen Van Minh이 검토하였다.
참고: 본 콘텐츠는 해외 투자자 커뮤니티를 지원하기 위해 영어, 번체 중국어, 한국어로 제공된다.
