The Win City: Long An Duc Hoa Dong Duc Hoa 투자 전 외국인 매수자가 확인해야 할 사항

업데이트: 2024년 10월

외국인은 Housing Law 2023(법률 제27/2023/QH15호) 및 Decree 95/2024/ND-CP에 명시된 소유 한도를 준수하는 경우, Long An의 Duc Hoa에 위치한 The Win City 아파트를 합법적으로 매입할 수 있다. 외국인 개인 또는 법인은 단일 아파트 건물 내 전체 세대의 최대 30%까지 매입할 법적 권리가 있으며, 소유 기간은 50년이고 만료 시 연장 가능하다.

Long An 입지가 외국인 매수자에게 중요한 이유는 무엇인가?

The Win City는 Long An, Duc Hoa, Duc Hoa Dong에 위치하며, Provincial Road 10(Tran Van Giau)에 직접 접해 있다. 이 입지는 도심형 럭셔리 투자처라기보다 산업 회랑형 투자 자산의 성격을 가진다.

• 임차인 프로필: 수요는 국제 주재원보다 주변 2,000헥타르 규모 산업단지 네트워크의 현지 베트남 가구와 산업 근로자가 주도한다.
• 자본 성장: 수익은 Greater Ho Chi Minh City 인프라의 서진 확장과 제조업 노동 인력이 Long An으로 이동하는 흐름에 좌우된다.
• 유동성: 베트남 국적자에게 매각할 경우 부동산 소유권이 영구 소유권으로 전환되어 시장 가치와 처분 용이성이 크게 높아지므로, 재매각 전략은 현지 매수자를 우선해야 한다.

The Win City의 규모와 계획은 어떻게 구성되어 있는가?

Thang Loi Group이 개발한 이 프로젝트는 12헥타르 부지에 조성되며, 총 약 10,000세대의 아파트로 구성된 18개 주거동을 포함한다. 개발사는 건폐율을 40%로 유지하고, 토지의 60%를 커뮤니티 시설과 조경 공간으로 남긴다.

• 프로젝트 현황: 현재 세대 면적은 중간 시장 세그먼트에 맞추어 다양하게 구성되어 있다. 인도 일정은 즉각적인 임대 수익률에 큰 영향을 미치므로, 예비 투자자는 특정 동의 공사 진행 상황을 확인해야 한다.
• 통합 편의시설: 이 프로젝트는 리테일 매장, 교육 시설, 헬스케어 센터를 포함한 “One Stop Living Hub”를 갖추고 있다. 이러한 시설은 이 규모의 고밀도 개발에서 높은 임차인 점유율을 유지하는 데 필수적이다.

2024년 규정에 따른 외국인 소유 절차는 어떻게 진행되는가?

Housing Law 2023 및 Decree 95/2024/ND-CP에 따라, 외국인 투자자는 개발사와 직접 매매계약서(SPA)를 체결해야 한다.

• 쿼터 관리: 외국인 소유는 각 동별 세대의 30%로 제한된다. SPA에 서명하기 전에 해당 세대가 법정 외국인 쿼터 내에 포함된다는 개발사의 서면 확인을 요청해야 한다.
• 금융 규정 준수: 해외 은행 계좌에서 베트남 내 지정 투자 계좌로 자금을 송금해야 한다. 향후 매각 대금의 해외 송금을 위해 합법적 자본 유입 증빙이 필수이므로 모든 영수증을 보관해야 한다.
• 다국어 지원: 이 프로젝트 문서는 국제 투자자를 위해 영어로 제공된다. 영어를 사용하지 않는 투자자의 경우, 법적 의무를 충분히 이해할 수 있도록 추가 번역 자료를 제공받을 수 있다.

임대 및 엑시트 전략은 어떻게 접근해야 하는가?

마스터플랜상 10,000세대가 계획되어 있어, 임차인을 둘러싼 공급 측 경쟁은 투자자에게 핵심 리스크 요인이다.

• 수익률 모델링: 보수적으로 연 4%–6%의 총 임대 수익률을 기준으로 예상치를 산정해야 한다. 실제 순현금흐름을 파악하기 위해 관리 수수료 10%, 잠재 공실 5%, 현지 행정 세금을 차감해야 한다.
• 실물 실사: 프로젝트가 현재 실제 인도 단계에 있으므로 디지털 브로슈어에만 의존해서는 안 된다. 배관, 전기 안전, 내부 마감 기준을 확인하기 위해 직접 현장 점검을 진행하거나 현지 에이전트에게 의뢰해야 한다.
• 엑시트 전략: SPA, 세금 영수증, 은행 송금 기록을 시간순으로 정리한 명확한 문서 기록을 유지해야 한다. 명확한 금융 이력은 보유 세대를 현지 매수자에게 매각할 때 세무 규정을 준수한 성공적인 엑시트를 위해 가장 중요한 요건이다.

자료 출처

• Law on Housing No. 27/2023/QH15 (Housing Law 2023).
• Decree No. 95/2024/ND-CP, Housing Law 시행 지침.
• Thang Loi Group 공식 프로젝트 공시 자료.

외국인 투자법을 전문으로 하는 베트남 공인 부동산 변호사 Nguyen Minh Duc의 검토를 받은 내용이다.