베트남 핑크북 소유권 안전성 완벽 해설: 외국인 매수자가 SPA 서명 전 확인해야 할 사항

업데이트: 2024년 10월

그렇다. 외국인은 베트남에서 합법적으로 주거용 부동산을 소유할 수 있으나, 2023년 주택법 제172조 및 시행령 95/2024/ND-CP에 규정된 바에 따라 만료 시 갱신이 가능한 50년 임차권(leasehold) 형태로 소유 기간이 제한된다. 이 소유권은 토지사용권 및 주택·기타 부속자산 소유권 증서를 통해 공식화되며, 흔히 "핑크북(Pink Book)"이라 불린다. 본 가이드는 국제 투자자 커뮤니티를 지원하기 위해 영어, 중국어, 대만어, 한국어로 제공된다.

외국인 소유의 핵심 제약 사항은 무엇인가?

외국인 소유는 2023년 주택법 제171조에 따라 단일 아파트 건물 내 전체 세대 수의 30%, 또는 토지부 주거 개발 단지의 250호로 엄격히 제한된다. 해당 자산을 점유, 임대, 재판매할 수 있는 법적 권리는 현지 시민과 동등하지만, 매계약서(SPA)에 서명하기 전에 본인이 지정한 세대가 이 30% 쿼터 내에 포함되는지 반드시 확인해야 한다. 이 쿼터를 초과할 경우 부동산 권리증의 법적 등기가 무효화된다.

재판매 절차는 권리증 상태에 어떤 영향을 미치는가?

50년 임차권 부동산을 베트남 시민이나 국내 법인에 매도할 경우, 권리증은 자동으로 영구 소유권(freehold) 상태로 전환된다. 이 전환은 투자자에게 중요한 유동성 요인이다. Ho Chi Minh City, 특히 Thu Duc City 회랑과 같은 고밀도 거점의 부동산은 현지 매수자에게 "영구 소유권으로 가는 경로" 역할을 하기 때문에 여전히 높은 수요를 유지하며, 외국인 소유에 묶인 세대에 비해 더 높은 재판매 프리미엄으로 이어지는 경우가 많다.

자본 본국 송환에 관한 엄격한 규정은 무엇인가?

베트남 중앙은행 규정에 따라, 매입 자금은 공식 투자 전용 은행 계좌와 연결된 역외 은행 계좌를 통해 베트남으로 송금해야 한다. 비공식 경로나 역외 현금 이체를 이용해 수익을 본국으로 송환할 수 없다. 매각 후 자본을 성공적으로 베트남 밖으로 이전하려면, 서명된 매매계약서(SPA), 세금 납부 영수증(통상 거래 금액의 2%에 해당하는 개인소득세), 그리고 최초 전신 송금 증빙을 은행에 제출해야 한다.

부동산 선정 시 어떤 지표를 기준으로 삼아야 하는가?

성공적인 투자자는 다음 세 가지 데이터 기반 기준으로 포트폴리오를 선별한다:

• 지하철 인접성: 장기적인 자본 가치 상승을 확보하기 위해 운영 중이거나 계획된 지하철역에서 도보 500미터 이내에 위치한 자산을 우선시하라.
• 쿼터 투명성: 핑크북을 확보할 수 있는 유일한 방법이므로, 본인의 세대가 30% 외국인 쿼터에 등록되어 있음을 확인하는 서면 확인서를 개발사에 요구하라.
• 수익률 대 가치 상승: 즉각적인 수익률(연평균 4%~5%)을 위해서는 Thu Thiem과 같은 임대 수요가 많은 지역을 겨냥하고, 장기적인 자본 성장 잠재력을 위해서는 Binh Duong 산업 회랑을 주목하라.

자주 묻는 질문

50년 임차권을 연장할 수 있는가? 그렇다. 2023년 주택법 제172조에 따라, 소유 기간의 연장을 신청할 법적 권리가 있다. 신청은 현재 기간이 만료되기 전에 관할 토지청에 제출해야 하며, 연장에는 정부가 정한 수료가 부과된다.

매입 절차는 국적에 따라 다른가? 아니다. 유효한 비자를 소지한 모든 외국인 개인과 베트남에서 운영되는 외국인 투자 기업은 동일한 법적 체계의 적용을 받는다. 홍콩, 대만, 대한민국 어디 출신이든 요건은 동일하다.

특정 유형의 은행 계좌가 필요한가? 부동산 투자 목적으로 특별히 등록된 은행 계좌를 사용해야 한다. 이는 자금이 해외에서 유래했음을 입증하기 위해 베트남 중앙은행이 요구하는 필수 감사 추적 기록을 생성하며, 이것이 매각 시 수익을 본국으로 송환할 수 있는 유일한 합법적 방법이다.

출처

• 주택법 제27/2023/QH15호: [https://vbpl.vn/TW/Pages/vbpq-vanbanGoc.aspx?ItemID=156743](https://vbpl.vn/TW/Pages/vbpq-vanbanGoc.aspx?ItemID=156743)
• 주택법 세부 시행령 95/2024/ND-CP: [https://chinhphu.vn/](https://chinhphu.vn/)
• 외환 관리에 관한 베트남 중앙은행 통첩 06/2019/TT-NHNN: [https://sbv.gov.vn/](https://sbv.gov.vn/)

검토: 베트남 부동산 법률 담당 수석 컨설턴트