베트남 외국인 소유 50년 기간이 만료되면 어떻게 되는가? 갱신, 매각 및 상속 시나리오

업데이트: 2024년 10월

베트남 주택법 2023 및 시행령 95/2024/ND-CP의 세부 지침에 따라, 외국인은 50년 임차권(leasehold) 형태로 베트남 내 주거용 부동산을 합법적으로 매입하고 소유할 수 있으며, 해당 기간은 연장이 가능하다. 싱가포르와 같은 영구 소유권(freehold) 시장과는 달리, 외국인의 소유권은 50년으로 제한되어 있으나 베트남 시민권자나 현지 법인에 매각할 경우 즉시 영구 소유권으로 전환된다.

50년 임차권이 투자에 위험 요소가 되는가?

50년의 기간은 자산 가치의 소멸을 의미하는 것이 아니라 외국인의 부동산 접근을 위한 법적 프레임워크이다. 현지 매수자에게 매각 시 소유권이 영구적으로 전환되므로 투자의 유동성은 충분히 확보된다. 대부분의 기관 투자자들은 토지 사용권의 잔여 기간보다는 자본 이득(capital appreciation)과 임대 수익률을 고려하여 5년에서 10년 정도의 투자 기간을 설정한다.

'핑크북(Pink Book)'은 매입 자산을 어떻게 보호하는가?

'핑크북(토지 사용권 및 주택 소유권 증명서)'은 베트남 법률상 가장 확실한 법적 소유권 증명서이다. 면허를 보유한 시행사와 분양 계약서(SPA)를 체결함으로써 이를 취득하게 된다. 시행령 95/2024/ND-CP에 따라, 시행사는 계약금 입금 전 반드시 프로젝트의 분양 자격에 대한 명확한 증빙을 제공해야 한다.

외국인 소유권에 대한 법적 제한은 무엇인가?

베트남은 아파트 건물당 외국인 소유 비율을 30%로 제한하며, 주거용 프로젝트의 경우 행정구역(ward)별로 최대 250채의 단독주택까지만 외국인 소유를 허용한다. 이러한 제한은 도시 밀도를 관리하기 위해 엄격히 규제된다. 특정 프로젝트의 외국인 소유 비율이 30%를 초과했다면, 법적으로 해당 건물 내 추가 매입은 불가능하다. 투자 전 반드시 관할 건설부를 통해 외국인 쿼터 잔여량을 확인해야 한다.

매각 후 자금을 본국으로 송금할 수 있는가?

그렇다. 모든 거래에 대해 지정된 자본 투자 계좌(capital investment account)를 사용하는 경우 매각 대금을 본국으로 송금할 수 있다. 은행에 원본 분양 계약서(SPA), 세금 납부 영수증(일반적으로 매매가의 2%인 개인소득세), 그리고 최초 자금 유입 증빙 자료를 제출해야 한다. 합법적인 은행 채널을 통해 유입된 초기 자금 증빙이 불가능할 경우, 자금 회수 과정에서 상당한 어려움을 겪을 수 있다.

가장 신뢰할 수 있는 성장 지역은 어디인가?

인프라 주도의 성장은 투자 수익률(ROI)을 결정짓는 가장 강력한 지표이다. Ho Chi Minh City나 Hanoi의 계획 중이거나 운영 중인 지하철 노선 반경 500미터 이내의 부동산은 일반 지역보다 15%에서 20% 높은 임대료 프리미엄을 형성한다. Thu Duc City와 같은 지역은 기술 허브와 교통망이 결합되어 있어 외국인 보유 자산에 가장 일관된 자본 이득을 제공한다.

자주 묻는 질문(FAQ)

외국인도 주택 담보 대출이 가능한가? 베트남의 일반적인 상업용 주택 담보 대출은 주로 현지 시민을 대상으로 한다. 일부 외국계 은행에서 대출이 가능할 수 있으나, 보통 40%에서 50%의 계약금과 현지 소득 증빙을 요구한다. 대부분의 외국인 투자자는 시행사가 제공하는 할부 플랜을 선택하는데, 이는 통상 20%에서 30%의 계약금 납부 후 2~3년에 걸쳐 무이자 또는 저금리로 잔금을 분할 납부하는 방식이다.

50년 만기가 되면 어떻게 되는가? 50년의 기간은 자산 몰수를 의미하는 기한이 아니다. 주택법 2023에 따라 기간 연장이 가능하다. 국가가 공공 인프라를 위해 토지를 회수하지 않는 한, 관할 토지 등록 사무소에 신청서를 제출하여 소유 권리를 연장할 수 있다.

임대 수익에 대한 세금은 어느 정도인가? 연간 임대 수익이 1억 VND(약 4,000 USD)을 초과하는 경우, 5%의 부가가치세(VAT)와 5%의 개인소득세(PIT)가 부과된다. 순 임대 수익률 계산 시 이 10%의 세금 부담을 항상 고려해야 한다.

참고: 이 콘텐츠는 국제 투자자 커뮤니티를 지원하기 위해 영어, 중국어(번체), 한국어로 제공됩니다.

출처

• 주택법 제27/2023/QH15호: [https://vbpl.vn](https://vbpl.vn)
• 시행령 95/2024/ND-CP(주택법 세부 시행): [https://chinhphu.vn](https://chinhphu.vn)
• 베트남 건설부: [https://moc.gov.vn](https://moc.gov.vn)

검토: Ho Chi Minh City 부동산 전문 변호사.