Binh Duong公寓：外籍人士投资热土还是流动性陷阱？

更新时间：2024年10月

根据《2023年住房法》（第27/2023/QH15号法律）及其指导性文件《第95/2024/ND-CP号法令》，外籍人士可合法拥有越南住宅物业，产权期限为50年，期满后可续期。虽然此种所有权初期表现为长期租赁权，但如果您将房产出售给越南公民，或符合特定当地婚姻或居留标准的外国实体，则可将所有权性质转为永久产权。

30%的外籍人士配额限制如何运作？

政府规定，单个公寓项目中的外籍业主占比不得超过总单位数的30%，或在单个别墅/联排别墅项目中不得超过250套。如果项目已达到该30%的上限，您将无法签署正式的《买卖合同》（SPA）。在支付预订金之前，务必通过当地建设厅核实开发商剩余的配额。在配额已满的项目中签署协议，往往只能获得长期租赁合同而非正式的《买卖合同》，这将严重限制您转让或出售资产的权利。

如何确保资本顺利汇出？

汇出资本需要提供严谨的资金入境记录，证明资金是通过获得许可的商业银行账户进入越南的。您必须证明您的投资款项是根据官方外汇管制要求从境外汇入的。当您撤资时，需缴纳总售价2%的个人所得税、0.5%的登记费以及10%的资本利得税。保留官方银行转账收据和原始《买卖合同》是计算税费时证明成本基础的强制要求。

“粉皮书”的用途是什么？

“粉皮书”（Pink Book），即《土地使用权及房屋所有权证书》，是项目通过政府最终验收后，由自然资源与环境部签发的最终法律产权证明。通常在交房后12至24个月内发放。在“粉皮书”发放之前，您的《买卖合同》即为您的主要法律权属证明。开发商有法律义务协助办理该证书，前提是项目已通过所有的消防安全和建设验收。

我可以购买别墅或申请抵押贷款吗？

外籍人士通常仅限于购买公寓单位，政府将别墅和联排别墅的所有权限制在特定的、预先批准的项目中。即使获得许可，也必须确保项目不在敏感的国家安全区域内。此外，越南当地银行几乎不为外国投资者提供抵押贷款。大多数成功的投资者会利用开发商提供的免息分期付款计划（通常为24至36个月），或从其本国寻求融资。

市场展望

目前在胡志明市（Ho Chi Minh City）和河内（Ha Noi）等主要枢纽城市，高端公寓的年租金回报率在4%至6%之间，特别是靠近新建地铁沿线的区域。50平方米至90平方米的服务型公寓需求最为强劲。在当前市场环境下，成功的关键在于在项目早期的“预订”阶段入市，以确保获得法律允许的外籍人士购买配额。

注：本信息提供英文、简体中文、韩文和日文版本，旨在为我们的国际投资者网络提供支持。

来源

• [《2023年住房法》（第27/2023/QH15号法律）](https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Bat-dong-san/Luat-Nha-o-2023-546944.aspx)
• [《关于住房法的第95/2024/ND-CP号法令》](https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Bat-dong-san/Nghi-dinh-95-2024-ND-CP-huong-dan-Luat-Nha-o-2024-614358.aspx)

专家审核：越南房地产分析市场研究团队