外籍人士在Da Nang买房：海滨公寓规则、配额与转售风险

更新：2024年10月

是的，外籍人士可以通过50年租赁产权在Vietnam合法持有住宅物业；若转售给Vietnam公民，该物业有可能转换为永久产权。作为国际投资者，您必须严格在《2023年住房法》和第95/2024/ND-CP号法令规定的范围内操作，以确保您的产权权利可被执行。本指南提供英文、中文、韩文和繁体中文版本，以服务我们的全球客户群。

30%外籍人士持有配额如何运作？

根据《2023年住房法》第172条，外籍个人和组织在单一公寓楼项目内持有的单元不得超过总单元数的30%。在您签署买卖协议（SPA）之前，必须确认您拟购买的具体单元属于开发商已分配的外籍人士配额。完成购买后，您将获发“粉红本”，该文件证明您享有50年期限的合法产权。若您选择将物业出售给Vietnam公民，其状态将转换为永久产权，为长期资本增值提供关键退出策略。

外籍业主需要满足哪些税务要求？

Vietnam的物业税制以交易为基础，而非以利润为基础。当您出售物业时，无论是否实现收益，您都需要按交易总额缴纳2%的个人所得税（PIT）。对于产生租金收入的投资者，如果该物业年收入超过1亿VND（约4,000 USD），则需要就该租金收入缴纳合计10%的税率，其中5%为增值税（VAT），5%为个人所得税（PIT）。

出售后如何汇回资本？

如果您保留原始资金来源的完整文件链，您可以将投资所得汇回境外。您需要从境外银行账户将初始购房资金直接电汇至开发商的项目账户。您必须保留原始买卖协议（SPA）以及所有带有银行正式盖章的付款凭证。Vietnam银行在批准资金跨境汇回您的本国之前，会要求这些文件作为合法资本来源证明。

为什么选址对流动性至关重要？

宏观GDP增长并不是衡量微观层面投资回报率的有效指标；您的成功取决于具体项目的去化率。您应优先考虑位于规划公共交通基础设施或成熟商务中心500米范围内的资产，例如Ho Chi Minh市第1区或Thu Duc市。距离重大基础设施超过10公里的物业，通常在转售价值上面临停滞，并且与临近交通枢纽的单元相比，租客需求更低。

常见问题

• 我可以购买别墅或联排别墅等有地物业吗？一般不可以。根据现行规定，外籍人士持有范围限于住宅公寓项目内的单元。有地物业通常不向外籍买家开放。
• 50年租赁产权可以续期吗？可以。《2023年住房法》为租赁产权到期后的延期提供了法律框架，但需符合该法律规定的条件。
• 为什么楼宇管理是优先事项？高质量设施管理是Vietnam二级市场价值的主要驱动因素。无论开发商原有品牌声誉如何，缺乏专业监管的楼宇很可能在完工后五年内出现价值侵蚀。
• 我需要本地法律代表吗？需要。您应聘请本地律师事务所对您的买卖协议（SPA）进行尽职审查，尤其要确保您在《2023年住房法》下的具体资金汇回权利和付款计划受到保护。

专家审核：本指南已根据《2023年住房法》和第95/2024/ND-CP号法令进行合规审查。

来源：

• 《住房法》第27/2023/QH15号：[https://vbpl.vn/](https://vbpl.vn/)
• 第95/2024/ND-CP号法令：[https://chinhphu.vn/](https://chinhphu.vn/)