外籍人士能在越南申请房贷吗？2026年银行选择、贷款成数（LTV）上限及实用替代方案

更新时间：2024年10月

外籍人士可依法在越南购买住宅物业，产权形式为50年租赁式产权，到期后可续期，但须遵守严格的持有配额及特定的资金流入规定。越南房地产市场受《2023年住房法》及第95/2024/ND-CP号法令指导原则的规范，这些法规正式明确了非居民投资者的权利与义务。这是一项以该国重大基础设施扩张为核心的长期策略，而非短期投机行为。

30%外资持有配额如何运作？

根据现行监管框架，外籍个人在任一公寓楼中最多可持有总单元数的30%。此上限由开发商严格执行。若某项目已达到30%上限，您唯一可行的入场途径便是二级市场，即向现有外籍业主购买单元。您的产权通过粉红本（Pink Book，即土地使用权及所有权的官方证书）正式确认，该证书是您的主要法律权属凭证。

外资持有的物业能否转为永久产权？

可以。越南制度的一大独特优势在于转售时的产权转换机制。虽然您的初次购买仅限于50年租赁式产权，但若您将该物业出售给越南公民，权属将自动转为永久性的永久产权。此机制大幅提升了您的退出流动性，因为您无需局限于寻找另一位外籍买家来完成交易。

如何确保资金汇回？

将您的投资本金及已实现收益汇回，须严格遵守银行操作规程。您必须通过一个专门登记用于资本账户交易的银行账户进行所有投资资金流入。请勿使用个人或离岸账户进行初始转账，因为这样做会使越南国家银行对退出资金所要求的法律核验流程复杂化。您必须保留《买卖协议》（SPA）、银行转账凭证及纳税收据的原始记录，以确保资金顺利汇出。

哪些资产类别最适合外籍投资者？

位于胡志明市（Ho Chi Minh City）及Thu Duc片区等主要城市中心的公寓，仍是外籍人士最易入手且流动性最强的资产类别。土地所有权对非居民仍基本处于禁止状态。位于即将开通的地铁线路500米范围内的高端公寓，持续展现出更优的租金收益率与资本增值表现。这些物业吸引了日益壮大的外籍专业人士群体的最高需求。

常见问题

作为外籍人士，我能否在越南申请按揭贷款？ 获取本地融资极为困难。目前大多数越南商业银行不向非居民提供按揭产品。您应做好100%全款购买的准备，或通过全球性银行机构探索私人国际融资渠道。

50年租赁式产权是否真的可以续期？ 可以。根据《2023年住房法》，50年期限可续期。该流程已被法律明文规定，不过在实践中，大多数机构投资者更倾向于在10至15年的周期内实现资本收益，而非持有物业直至租期届满。

出售时的主要税费有哪些？ 出售物业时，您须按交易总额缴纳2%的个人所得税（PIT）。请务必存档您的纳税收据，因为这些是未来资金汇回时至关重要的合规证明。

资料来源：

• 第27/2023/QH15号《住房法》（自2025年1月1日起生效）。
• 第95/2024/ND-CP号法令，详述《住房法》若干条款的实施细则。
• 越南国家银行关于直接及间接投资外汇管制的通知。

审核人：越南投资咨询公司房地产部法律顾问。