外籍人士可以在越南申请住房贷款吗？银行融资选择与常见拒贷原因

更新：2024年10月

外籍人士可以在越南合法购买住宅物业，但产权仅限于获批商业项目内的公寓和共管公寓，通常为50年租赁产权。根据《2023年住房法》和第95/2024/ND-CP号法令，外籍人士产权比例在单栋公寓楼内不得超过总套数的30%，或在一个低层住宅项目内不得超过250套。与新加坡或香港市场不同，您取得的是政府认可的租赁产权权益，并由《土地使用权及土地附着资产所有权证书》证明，该证书通常称为“粉红本”。

您的50年租赁产权到期后会怎样？

根据《2023年住房法》，您的50年租赁产权权益可以续期。初始期限届满时，您可以通过省级自然资源与环境厅申请延期。市场上存在一个显著优势：如果您将物业出售给越南公民，产权将转换为永久产权。这确保您的资产保持较高流动性，因为物业在转让给本地买家的那一刻即成为永久产权单位。

地段和基础设施如何影响投资收益？

作为海外投资者，流动性仍然是您的主要风险。建议将资金集中配置在距离关键基础设施节点500米以内的资产，例如Ho Chi Minh市地铁1号线，或连接第1郡与Thu Duc市的主要交通走廊。位于高便利度区域的项目持续吸引专业外籍人士，这对于获得稳定租金收益至关重要。应避免二级卫星省份，因为这些地区的退出流动性明显较低，需求几乎完全来自本地市场。

如何管理资金汇回？

您必须通过越南商业银行账户划转投资资金，以确保符合法律合规要求。您不能合法使用境外账户向开发商付款。根据现行银行监管规定，您必须保留所有原始入境汇款记录。当您最终出售该物业时，越南税务机关将要求提交这些文件，作为批准您将利润汇回本国的必要材料。

常见问题

我可以购买有地别墅或独立商铺吗？ 一般不可以。外籍人士不得拥有独立住宅产权，除非该物业位于特定且经政府批准的住宅项目内，并且该项目明确允许外籍人士配额。如果开发商声称可以购买，请向当地建设厅核实该项目的合法性。

如何核实项目的外籍人士配额？ 要求查看省级建设厅出具的正式书面确认文件，其中应载明获准向外籍人士出售的具体单位比例。不要依赖营销手册或销售代理的口头承诺。

以个人名义购买还是以公司实体购买更好？ 虽然通过外资企业实体购买有时可能带来税务规划优势，但也会增加显著的行政负担，包括年度审计和复杂的合规申报。对于绝大多数个人投资者而言，以个人名义购买是最直接且最具成本效益的法律策略。

您的购房协议具有什么法律地位？ 请确保您的买卖协议严格符合《2023年住房法》项下提供的模板。任何偏离标准监管框架的条款，都可能使您未来退出或续期流程更加复杂。在转让任何资金之前，务必对开发商的过往记录进行独立法律审查。

来源：

1. 第27/2023/QH15号《住房法》（《2023年住房法》）。
2. 第95/2024/ND-CP号法令，关于详细规定《住房法》若干条款。
3. 越南建设部官方网站（moc.gov.vn）。

审阅人：专注于越南房地产法律的法律顾问。