面向外籍人士的 Da Nang 物业：海景公寓产权规则、租赁现实与退出策略

更新：2024年10月

是的，外籍人士可以在越南合法持有房地产，但须遵守《2023年住房法》规定的单个项目30%外籍产权配额上限以及50年租赁产权期限。外国投资者最常见的财务损失，是在签署买卖协议（SPA）之前，未核实特定开发项目剩余的30%外籍产权配额。根据《2023年住房法》第171条及第95/2024/ND-CP号法令，法律将外籍产权限制为单个公寓项目总套数的30%，或单个行政坊内最多250套有地住宅。将越南市场视为永久产权司法辖区是一项战术性错误；“粉红本”（土地使用权、房屋所有权及附着于土地的其他资产所有权证书）仍然是您投资的唯一法律凭证。

为什么30%外籍产权配额很重要？

如果购买的期房单位所在项目已达到30%外籍配额上限，则该买卖协议在土地使用权方面可能无法获得法律执行。在支付定金之前，务必通过当地建设厅核查开发商的配额状态。在Ho Chi Minh City第1郡或Hanoi的Tay Ho等高端区域，这些配额通常会在项目开盘后数周内被用满。

50年租赁产权如何运作？

根据《2023年住房法》，外籍人士持有公寓单位的期限为50年。虽然并非永久产权，但到期后您保留申请续期的权利。常见退出策略是将您的单位出售给越南公民；一旦本地公民取得产权，该产权会自动转换为永久产权状态，这通常能带来更高的转售溢价。

持有产权有哪些财务实务问题？

• 粉红本：要求开发商提供其过往向外籍买家签发粉红本的记录证明。
• 资金汇回：如果没有专门用于房产交易的银行账户，您无法将租金收入或出售所得汇往境外。第95/2024/ND-CP号法令要求所有收入必须通过透明的银行流水进行申报和记录。
• 税务合规：投资者在转售时须按总转让价格缴纳2%个人所得税（PIT），并就租金收入缴纳5%增值税和5%个人所得税。缺少税务收据或银行对账单，将阻碍您汇回资本。

我可以在越南获得按揭贷款吗？

越南银行很少向外国个人发放贷款，除非其持有高级别工作许可，或拥有本地注册的商业实体。大多数成功的外国投资者以现金买家身份操作，或在其本国司法辖区安排融资以确保流动性，因为本地银行商业贷款利率通常在年化7%至10%之间波动。

区位选择会改变我的投资结果吗？

Ho Chi Minh City通常提供更高的租金收益率（平均4–6%），并在Thu Duc和第1郡等区域实现更快的资本增值。Hanoi则提供更高稳定性，需求集中在政府周边区域和行政中心。您的选择应在短期租赁需求偏好与长期资产增值之间取得平衡。

我的国籍会影响我的法律地位吗？

越南对所有外国护照适用相同规定。主要变量在于您证明资金合法来源的能力。为避免与越南国家银行产生复杂问题，务必将您的资本从境外账户直接转入您在越南的房产账户，以保留可供审计的完整财务记录。

本内容提供英文、繁体中文、简体中文和韩文版本，以支持我们的国际投资者群体。

来源：

• 第27/2023/QH15号住房法（越南国会） - [https://vanban.chinhphu.vn](https://vanban.chinhphu.vn)
• 第95/2024/ND-CP号法令，详细规定住房法 - [https://vanban.chinhphu.vn](https://vanban.chinhphu.vn)
• 越南建设部 - [https://moc.gov.vn](https://moc.gov.vn)

专家审核：越南房产法律咨询组