越南公寓外籍持有配额：付定金前如何核查30%上限

更新日期：2024年10月

外籍人士可在越南合法购买住宅物业，前提是其购买对象为商业项目中的房源，而非土地类物业，并以50年期租赁产权持有。根据《2023年住房法》第17条及第95/2024/ND-CP号法令，外籍人士持有产权的规则已有明确界定，并要求严格遵守行政配额及外汇监管规定。

外籍人士在越南持有产权的法律现实是什么？

根据《2023年住房法》，您在任何一栋公寓楼中持有的房源数量，最多不得超过该楼总套数的30%。虽然您的持有期限仅为50年期租赁产权，但该资产可依法完全转让；您有合法权利出租、出售或遗赠该物业。一个重要的流动性优势在于：如果您将房源出售给越南公民，该产权将自动转为新买家的永久产权。

产权持有关键核对清单：

• SPA保障：您必须直接与持牌开发商签署《买卖协议》（SPA）。
• 配额核验：在支付任何定金前，务必以书面形式确认您拟购买的具体房源仍在开发商剩余的30%外籍配额之内。
• 粉皮书办理时间：预计从项目交付到您取得“粉皮书”（《土地使用权及房屋所有权证书》）之间，行政办理通常会延迟12至24个月。

我应如何管理资金汇回和外汇管制？

根据越南国家银行相关规定，越南实行严格的外汇管制，要求您从最初进入市场时起就保留可核验的“资金路径”。您必须通过银行对银行转账的方式，将资金从您本人在海外的个人账户直接汇至开发商的监管账户。使用非正式渠道，例如现金或加密货币，将导致您在法律上丧失汇回本金或利润的资格。请务必完整保存交易记录，以证明资金来源于境外。

我应将资金配置到哪里？

建议您将投资重点放在一级城市核心区域，尤其是Ho Chi Minh City和Ha Noi；与海滨度假项目相比，这些区域通常具有显著更高的二手转售流动性。优先关注距离规划中地铁线路1公里以内，或临近甲级写字楼片区的项目。这类资产更能吸引本地中产阶层及外籍人士租客群体，年租金回报率通常可达4%至6%。

常见问题

作为外籍人士，我可以申请按揭贷款吗？非居民身份申请银行按揭贷款极其困难。大多数投资者依赖开发商提供的免息分期付款方案，在建设阶段分2至3年完成支付。

50年期租赁产权是否是不利因素？对于投资周期为5至10年的投资者而言，租赁产权对回报的影响通常很小。您购买的是获取租金收入和资本增值的权利。等到优质城市地段的租期接近届满时，相关建筑往往已进入重建或高价值更新计划。

非居民需要承担哪些税务责任？您在出售物业时，需按交易总价缴纳2%的个人所得税（PIT）。对于租金收入，如您的年度租金收入超过100,000,000越南盾（约4,000美元），则须缴纳5%的增值税和5%的个人所得税。

核心结论

在越南取得成功的投资者，通常会优先进行严格尽职调查，选择具有成熟开发记录的开发商项目，并在第一轮市场周期结束前执行退出策略。与其配置投机性度假资产，不如优先布局高实用性的城市住宅房源。

注：为协助国际投资者理解，本内容提供英文、繁体中文和韩文版本。

资料来源：

• 《2023年住房法》（Law No. 27/2023/QH15）：https://vbpl.vn/
• 第95/2024/ND-CP号法令（《住房法》实施细则）：https://chinhphu.vn/
• 越南国家银行（外汇管理规定）：https://www.sbv.gov.vn/

审核人：Nguyen Van Minh，持牌越南房地产律师。