越南公寓外籍人士持有配额：买入前如何核验30%上限

更新：2024年10月

是的，外籍人士可以依法在越南购买并持有住宅物业，形式为50年租赁产权，并可根据《2023年住房法》续期。不同于周边地区的永久产权市场，您的产权可作为可交易资产，使您能够出租该物业或在二级市场出售。如果您将公寓出售给越南公民，产权状态将自动转换为永久产权，赋予新买方完整权利，并为您提供清晰的流动性退出路径。

外籍人士持有产权的核心限制是什么？

越南政府对任何单栋公寓楼内的外籍人士持有产权比例设有严格的30%配额。在Ho Chi Minh City的Thu Duc City或第1郡等高增长城市中心，该配额通常会在项目首次开盘阶段即被用尽。

为保护您的资金，请遵守以下强制性法律要求：

• 核实配额：根据《2023年住房法》第176条，在支付任何定金前，您必须从开发商处取得书面文件，确认您的具体公寓已被分配至外籍人士配额。
• 粉红本：即土地使用权和所有权证书，是根据第95/2024/ND-CP号法令签发的最终产权证明。仅应选择能够证明其过往已成功为外籍投资者办理该类产权证书的开发商合作。
• 非居民身份：您在越南购买物业无需持有居留签证；作为非居民，您可以持有产权、出租公寓并出售资产。

我如何汇回资本收益和租金收入？

越南国家银行要求资金出境必须具备严格的审计轨迹。您必须在越南境内开设专用银行账户，并确保所有交易资金——包括初始购房款和最终销售款——均通过该指定账户流转。若避开正式银行渠道，在您尝试汇回资金时可能会遇到重大困难。

关于税务义务：

• 资本利得税：出售时，您通常需按交易价值的2%缴纳固定税率税款。
• 租金收入税：如果您的租赁物业年收入超过100,000,000 VND（约4,000 USD），则需就该收入缴纳5%增值税和5%个人所得税。

投资者应在哪里寻找最佳收益？

Ho Chi Minh City仍是国际投资者最活跃的市场，其中Thu Duc City因新地铁线路等持续推进的基础设施发展而成为主要增长引擎。在筛选项目时，应优先考虑空置率低且靠近跨国公司总部的楼盘。有效策略应聚焦外籍人士租赁市场，该市场可同时支持稳定的年度收益和长期资本增值。

常见问题

我可以延长50年租赁产权期限吗？可以。《2023年住房法》第176条为延长50年产权期限提供了法律框架。尽管具体行政程序仍在持续完善，该法律赋予外籍投资者在初始期限届满后继续持有产权的权利。

我可以购买多少套公寓，是否有限制？对于您可购买的单套公寓数量没有上限，前提是外籍人士持有的公寓总量不得超过整个项目总套数的30%。

我需要居留签证才能持有物业吗？不需要。您在越南购买、持有或出售房地产无需持有居留许可或居留签证。

注：本内容提供英语、繁体中文、简体中文和韩语版本，以支持我们的国际投资者群体。

来源：

• 《2023年住房法》（第27/2023/QH15号法律）
• 第95/2024/ND-CP号法令（《住房法》实施指引）
• 越南国家银行关于外汇管制的规定

审核人：法律顾问，房地产投资部门（越南）