更新：2024年11月
外籍人士可以通过50年租赁产权在越南合法持有住宅物业；该期限可续期，并且如果物业出售给越南公民，可转换为永久产权。该产权结构受《2023年住房法》（第27/2023/QH15号法律）和第95/2024/ND-CP号法令规范，为签发《土地使用权及房屋所有权证书》提供法律框架，该证书通常称为“粉红册”。本指南提供英文、繁体中文、简体中文和韩文版本，以支持我们的国际投资者群体。
50年租赁产权模式如何运作？
您通过与开发商签署《买卖协议》（SPA）取得产权。虽然外籍人士的粉红册会明确注明50年期限，但《2023年住房法》第176条为到期后延长期限提供了明确的法律路径。资产流动性仍然较高，因为当您将该单元出售给越南公民时，产权会自动转换为永久产权，使该资产与本地房源无差别。
外籍买家的具体配额要求是什么？
法律实行严格的持有比例上限：外籍人士在任何单栋住宅公寓楼内持有的单元不得超过总单元数的30%。对于有地物业项目，例如别墅或联排别墅，外籍人士持有比例限制为总单元数的10%，或在单一行政坊级区域内最多250个单元。如果这些配额已满，开发商在法律上不得与持有外国护照的买家签署销售合同。在支付定金前，请务必向当地建设厅确认剩余配额。
我如何从越南汇回资金？
为确保合法汇回资金，您必须在越南持牌商业银行开立专用账户，用于您的房地产交易。您需要使用官方银行电汇凭证和税款缴纳收据记录每一笔交易。一旦您出售物业并按总交易价值缴纳强制性的2%个人所得税，即可依法将剩余款项汇往境外。
我应将资金重点投向哪里以实现长期增长？
应优先选择在项目交付后12至24个月内具备签发粉红册记录的开发商所开发的物业。在Ho Chi Minh市等核心枢纽，距离地铁1号线车站500米以内的资产，历史年资本增值率为5–8%。建议重点关注60平方米至120平方米的单元，因为这些面积段通常具备最强的租金回报率和退出流动性。
非居民的税务影响是什么？
非居民在转让物业时，需按总售价缴纳2%的税费。对于租金收入，如果您的年度租金收入超过1亿VND（约4,000 USD），则需合计缴纳10%的税费（5%增值税和5%个人所得税）。请查阅越南与您本国之间的《避免双重征税协定》（DTA），以防止重复申报。
常见问题：海外买家的常见障碍
- 我可以延长50年租赁产权吗？ 可以，《2023年住房法》授权将产权期限再延长50年，前提是您在当前期限到期前向当地主管部门提交申请。
- 外籍人士的粉红册有何不同？ 它与本地产权证具有相同法律效力，但其中会包含有关期限限制的注记。
- 如果我无法取得粉红册怎么办？ 如果开发商未能为此前项目阶段签发产权证，则法律摩擦风险较高；应优先选择国际买家已取得证书的项目。
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资料来源：
- 《2023年住房法》（第27/2023/QH15号法律）：https://quochoi.vn
- 详细规定《住房法》实施的第95/2024/ND-CP号法令：https://chinhphu.vn
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