Ho Chi Minh City公寓外国买家尽职调查清单：粉红本、开发商债务及交房风险

更新：2024年10月

根据《2023年住房法》（第27/2023/QH15号法律）及第95/2024/ND-CP号法令，外籍人士可在越南以50年租赁产权期限合法拥有住宅物业，并可依法续期。虽然产权结构为50年期限，但如果您将该单元出售给越南公民，产权将转换为永久产权。本指南以英文、繁体中文和韩文提供，以支持我们的全球投资者网络。

30%的外籍人士持有比例上限如何运作？

根据《2023年住房法》第176条，外籍人士在任何单栋公寓楼中的持有比例上限为总单元数的30%。对于别墅或联排别墅等有地住宅项目，外籍人士持有比例限于总单元数的10%，或单个项目最多250个单元。一旦开发商达到这些限制，您将无法直接向其购买；您必须转向二级市场，或转向零售空间等商业资产，因为此类资产不受这些住宅比例上限限制。在提交定金前，务必向开发商取得剩余配额的书面确认。

什么是“粉红本”，为什么它对产权至关重要？

“粉红本”是土地使用权和房屋所有权官方证书，是越南唯一具备最终法律效力的产权证明。在您签署《买卖协议》（SPA）后，开发商负责向当地建设部门登记该单元。若要出租您的单元或在转售时证明产权，持有该文件是强制性要求。该证书通常在楼宇完工并交付后6至12个月内签发。

资本利得和利润汇回有哪些税务影响？

越南在出售物业时按总交易价值征收2%的统一个人所得税（PIT），而非按利润差额征税。若要合法汇回资金，您必须通过来自您本国的正式银行转账记录证明初始资本流入。保留所有SWIFT记录和银行对账单至关重要；如无这些文件，将出售所得汇出境外在行政流程上将无法办理。

哪些区域目前为外资提供最佳潜力？

• Thu Duc枢纽（Ho Chi Minh市）：作为指定卫星城市，该区域因靠近地铁1号线及高科技园区基础设施而吸引机构投资者。
• Binh Duong工业区：这些市场目前提供每年5%至7%的租金回报率，并由外籍工程师及高级管理人员持续住房需求支撑。

常见问题

• 作为外籍投资者，我可以申请房贷吗？大多数越南本地银行禁止向非居民提供房贷，这意味着您应计划以现金支付物业价值的100%，或安排境外融资。
• 外籍业主取得租金收入合法吗？合法。您在收到粉红本后可合法出租您的单元，前提是您向当地主管部门登记租赁活动并缴纳所需的年度所得税。
• 50年期限届满后会怎样？根据《2023年住房法》，您享有申请延长产权期限的法定权利；这是标准行政程序，可确保持续的居住权利。

来源：《2023年住房法》（第27/2023/QH15号法律）：https://vanban.chinhphu.vn/ 第95/2024/ND-CP号法令：https://chinhphu.vn/

审核：越南房地产投资咨询委员会