外籍买家如何将越南房产出售款汇回境外：银行文件、完税证明与外汇规定

更新时间：2024年10月

根据《2023年住房法》及第95/2024/ND-CP号法令，外籍人士可依法拥有越南住宅产权，期限为50年，且可续期。与西方的永久产权（fee-simple）不同，越南将外籍人士的产权限制在特定住宅项目的配额之内，因此"实用性"与法律合规性成为投资成功的首要驱动因素。

外籍人士产权配额如何运作？

在现行监管框架下，开发商向外籍个人出售单个公寓项目公寓单元的比例，法律上限为总单元数的30%。这造成了供需失衡，有利于早期入场者。当您在这30%配额内锁定一套单元时，您所投资的是一项稀缺资产。由于优质地段的这一配额往往迅速售罄，您的房产将成为未来转售中的优质商品。

为何选址不可妥协？

成功的投资者会摒弃华丽的宣传册，转而关注基础设施连通性。请优先考虑位于Ho Chi Minh市即将开通的地铁线路1公里半径内，或靠近Binh Duong快速扩张工业区的房产。靠近交通枢纽的中端公寓，其流动性高于地处偏远、开发不足城区的豪华别墅。您的退出策略完全取决于项目对本地劳动力和城市通勤者的便捷程度。

出售后我能否将资本汇回本国？

可以，只要您保留严谨的审计记录，资本汇回便是合法的。您必须通过官方银行转账将资金汇入越南，以建立可核查的记录。出售时，您须向本地银行提供经公证的买卖协议（SPA）、纳税凭证及银行交易流水。"私下"转账会使合法汇回成为不可能，因此文件资料是您最为关键的资产。

出售房产的退出策略是什么？

您有两条截然不同的退出渠道。您可以按50年租期的剩余年限，将您的权益出售给另一位外籍买家。或者，您可以出售给越南本国国民。后者往往更为有利可图，因为根据《2023年住房法》，房产产权在转让给本地人时会自动转换为"永久"（永久产权）状态。这一转换特性使您能够在退出价格中获取"流动性溢价"。

投资者常见问题解答

我能否延长50年的租赁期？

可以。《2023年住房法》为延长您的持有期限提供了明确机制。尽管市场仍在成熟过程中，但该程序已获法律认可，并随着项目业主在续期流程方面积累经验而持续变得更加透明。

我需要为租金收入纳税吗？

需要。如果年租金收入超过1亿越南盾（约4,000美元），外籍业主须缴纳个人所得税（PIT）和增值税（VAT）。您必须将这些法定义务计入您的净收益率测算中。

购买期房还是二手房更好？

购买期房可让您以最初的价格档位入场，并分期付款，这对长期资本增值而言十分理想。二手房购买可提供即时的租金收益，但通常需要更高的前期资金投入。

市场策略的现实

越南并非"快进快出"的市场；它是对快速城市人口迁移和工业扩张的长期布局。将房产收购视为风险管理练习的投资者会发现，《2023年住房法》所提供的法律架构相当稳定。请聚焦于当前正在进行重新规划或以交通为导向开发的城区。如果您等到某个片区完全建成，那么您已经错过了实现最大资本收益的窗口期。

资料来源：

• 第27/2023/QH15号住房法。
• 细化住房法的第95/2024/ND-CP号法令。
• 越南社会主义共和国官方公报（vanban.chinhphu.vn）。

专家审阅：Nguyen Minh Tuan，高级房地产法律顾问。