外籍人士如何出售越南公寓：税费、公证流程、买方资格与资金转移

更新：2024年5月

外籍个人可依据《住房法2023》（第27/2023/QH15号法律）及第95/2024/ND-CP号法令，通过50年租赁产权在越南合法持有住宅物业；该机制在实际运作中相当于所有权代理。不同于Hong Kong或Singapore等市场的永久产权制度，越南严格限制外籍人士在任何单一公寓项目中的持有比例不得超过总套数的30%。为支持国际投资透明度，本内容提供英文、繁体中文和韩文版本。

50年租赁产权的法律依据是什么？

完成物业购买后，您将收到“粉红簿”，其正式名称为《土地使用权及房屋所有权证书》。对于外籍投资者，该产权证授予期限为50年。根据《住房法2023》第177条，该期限到期后可续期，前提是业主保持合规的法律身份。如果您将该套公寓出售给越南公民，产权将自动转换为永久产权，从而提供可靠的退出策略和较高流动性。

30%外籍配额如何影响我的购买？

《住房法2023》第172条规定，开发商不得将任何单一公寓楼内超过总套数30%的单位出售给外籍个人或实体。在签署任何定金协议之前，您必须向开发商核实该项目尚未达到30%的上限。购买超过该配额的单位——通常通过非正式私人“握手”协议尝试完成——在法律上无效，并将导致无法签发粉红簿，使您在越南法律下缺乏有效权利基础。

如何汇回我的租金收入和资本利得？

资金汇回必须严格遵守越南税法。若要将资本转出境外，您必须提供租金收入税款和资本利得税款的缴纳证明。您必须从最初购置日期起保留正式的银行资金流水。建议使用专门服务非居民账户的本地银行，以确保所有进入和离开越南的资金均可向越南国家银行备案。账外交易将阻碍您合法将收益汇往海外。

哪些区域具备最佳长期增长潜力？

从历史表现看，当基础设施增长与高收入人口迁入相匹配时，一线城市的资本增值最为强劲。在Ho Chi Minh City，应重点关注District 2（现为Thu Duc City），该区域正被打造为高科技与教育中心；同时也应关注Metro Line 1延伸线周边区域。在Ha Noi，西部走廊——尤其是Nam Tu Liem和Cau Giay——由于政府部门迁址以及甲级商业办公空间扩张，仍是国际投资者的主要选择。

外籍买家的标准限制有哪些？

• 物业类型：您仅限购买公寓单位。您不能合法持有有地物业，例如别墅或联排别墅，除非其属于已获得单独政府批准的特定总体规划项目。
• 融资：大多数外籍买家通过开发商在施工期间提供的分阶段付款计划付款，通常分为每期5%至10%的进度款。作为非居民申请本地按揭贷款在行政流程上较为复杂；建议规划100%自有资金付款，或在您的本国安排融资。
• 尽职调查：要求开发商提供其过往项目粉红簿的证明。成功完成产权转移的历史记录，是判断您投资安全性最准确的指标。

来源：

• 《住房法2023》（第27/2023/QH15号法律）– [https://moc.gov.vn](https://moc.gov.vn)
• 细化《住房法》的第95/2024/ND-CP号法令 – [https://vanban.chinhphu.vn](https://vanban.chinhphu.vn)

审核人：David Nguyen，资深房地产法律顾问，HCMC。