更新：2024年10月
是的，外籍投资者可以在 Ho Chi Minh 市的 Masteri Cosmo Central 合法购买公寓，前提是交易符合《2023年住房法》第171条规定的每栋公寓楼外籍人士持有比例不得超过30%的限制，以及第95/2024/ND-CP号法令下的实施指引。外籍个人的产权结构为自签发土地使用权及资产所有权证书（通常称为“粉红本”）之日起50年租赁产权，并可根据现行政府规定申请续期。
为什么 Thu Duc 区域（原第2郡）吸引外籍公寓买家？
Thu Duc 市区域已转型为核心居住枢纽，因靠近 Ho Chi Minh 市中央商务区（CBD），以及地铁1号线项目带来的基础设施快速整合而吸引投资者。投资者通常关注该区域，因为这里提供稳定的高端公寓供应，价格通常在每平方米约8750万至1.5亿 VND（约3,500至6,000 USD）之间，具体取决于项目。该走廊内管理良好的资产年租金收益率通常在4%至6%之间，主要受益于居住在 BIS 或 TAS 等国际学校附近的外籍人士就业群体的高租赁需求。
外籍人士持有产权的法律路径是什么？
外籍买家必须直接与项目开发商签署正式的买卖合同（SPA）。
- 产权期限：根据《2023年住房法》，您将获得50年租赁产权。
- 续期权利：法律允许续期；具体续期流程将由您初始50年期限届满时生效的法律规定管辖。
- 配额限制：《2023年住房法》第171条将外籍人士持有比例限制为任何单栋公寓楼总套数的30%。在支付任何认购费或定金之前，务必向开发商取得关于剩余外籍配额的书面确认。
- 粉红本：您的产权证书将明确载明50年期限。请确保您的护照和婚姻状况文件在签署买卖合同（SPA）期间完成公证和核验，以避免产权证签发延误。
签署买卖合同（SPA）前应进行哪些尽职调查？
成功投资需要对资金流和税务合规采取严谨方法。
- 付款与资金汇回：如需将出售所得汇出越南，您必须保留所有汇入款项的完整文件记录。这包括您的原始国际银行转账凭证、经公证的买卖合同（SPA）以及官方税务收据。
- 税务：非居民业主在退出时需按总成交价缴纳2%的个人所得税（PIT），并就租金收入缴纳5%的个人所得税（PIT）。请核实您的本国是否与越南签有避免双重征税协定，以便可能抵扣这些成本。
- 转售机制：您可以在任何时间转售您的单元。当您出售给越南公民时，该房产产权将自动转换为永久产权，这将显著提升流动性和市场价值。
我如何从海外管理公寓？
对于来自香港、台湾、韩国和新加坡等市场的投资者而言，远程持有产权很常见。多数成功业主会聘请本地专业机构处理租客筛选、租金收取和年度税务申报，费用通常为月租金的5%至10%。在最终确认购买前，请确认 Masteri Cosmo Central 管理委员会是否提供内部租赁支持，并优先选择专业家具配套方案，以获取更高等级的租金溢价。
常见问题
我可以购买多个单元吗？可以，外籍个人可以购买多个单元，前提是所有外籍主体持有的单元总数不超过《2023年住房法》规定的项目整体30%配额。
如果我出售给本地买家会怎样？产权将为越南买方转换为永久产权，这会简化您的退出流程，并扩大您的潜在买家群体。
《2023年住房法》会改变我的产权权利吗？《2023年住房法》和第95/2024/ND-CP号法令巩固了对外籍人士持有产权的法律认可，并要求所有交易通过正式银行渠道处理，以确保您的权利在越南法律下受到保护。
来源
- 第27/2023/QH15号住房法（《2023年住房法》）：[https://vanban.chinhphu.vn](https://vanban.chinhphu.vn)
- 详述住房法的第95/2024/ND-CP号法令：[https://chinhphu.vn](https://chinhphu.vn)
专家审核：Ho Chi Minh 市房地产法律顾问团队。
