外籍人士出售越南房产指南：资本利得税、买家资格与资金境外汇出

更新时间：2024年10月

是的，外籍人士可以在越南合法拥有住宅物业，但对于非本国公民而言，产权形式为50年租赁权，而非永久产权。根据《2023年住房法》（第27/2023/QH15号法律）及第95/2024/ND-CP号法令，只要建筑物在到期时仍符合安全标准，该50年期限可申请续期。值得关注的是，当外籍业主将物业出售给越南公民时，产权将自动转换为永久产权，为国际资本提供了可靠的退出路径。

外籍人士在越南的产权制度如何运作？

外籍人士可依法购买商业住宅项目内的公寓及单元房，但不得持有带地物业，例如独栋住宅、别墅或空置地块。每个商业项目均须严格遵守每栋建筑外籍持有比例不超过30%的上限。在支付定金之前，您必须直接向开发商法务部门核实剩余配额。您的产权凭证为《土地使用权及房屋所有权证》（俗称"粉红本"），其中明确载明您50年期限的到期日。

资金进出越南的规定有哪些？

利润汇出依托"资本账户"机制完成。您必须通过在越南国家银行持牌银行开立的官方注册账户转入投资资金。若使用未经登记的个人账户投资，日后在将收益汇出境外时将面临重大障碍。请妥善保存完整档案，包括《房屋买卖合同》（SPA）、纳税凭证及银行原始电汇确认单，以应对税务总局可能进行的稽查。

非居民的税务及财务义务有哪些？

越南房地产投资宜以5至10年的中长期策略进行规划。

• 转售税：您须按物业转让合同总价缴纳2%的个人所得税（PIT）。
• 租金收益：在Thu Duc City（Ho Chi Minh City）或Binh Duong等高入住率区域，投资者的年净收益率通常介于3%至5%之间。
• 融资渠道：越南本地银行极少为无本地有效工作许可或缺乏国内收入证明的非居民批准按揭贷款。多数外籍买家以全款现金支付，或采用开发商主导的分期付款方案，此类方案通常允许在施工阶段每隔数月支付5%至10%的房款。

为何法律尽职调查对您的投资至关重要？

虽然《2023年住房法》相较以往版本提供了更完善的法律框架，但各省建设厅在解读法规时可能存在细微的地方差异。切勿仅凭开发商的营销宣传册就投入资金。委托持牌房地产律师对开发商的土地使用证及施工许可证进行尽职调查，是在越南市场开展业务不可或缺的标准成本。

常见问题

我可以购买独栋住宅或带地物业吗？不可以。越南严禁外籍人士持有带地物业。您的投资标的必须是国家批准的商业公寓项目。

50年租赁期届满后会怎样？根据《2023年住房法》，您依法有权申请续期。若当地主管部门认定建筑物结构安全，通常会予以批准续期，使您得以继续持有该资产。

我的物业投资流动性如何？流动性良好。您有权出租、出售或遗赠该物业。由于物业出售给越南公民后将转换为永久产权，您的房源在二手市场上往更具需求优势。

语言版本本文提供英文、繁体中文及韩文版本，服务于我们的国际投资者社群。

资料来源：

• 《2023年住房法》（第27/2023/QH15号法律）：[https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Xay-dung/Luat-Nha-o-2023-568321.aspx](https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Xay-dung/Luat-Nha-o-2023-568321.aspx)
• 第95/2024/ND-CP号法令：[https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Xay-dung/Nghi-dinh-95-2024-ND-CP-huong-dan-Luat-Nha-o-613589.aspx](https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Xay-dung/Nghi-dinh-95-2024-ND-CP-huong-dan-Luat-Nha-o-613589.aspx)
• 越南国家银行第06/2019/TT-NHNN号通函，涉及投资项下的外汇管理规定。

本文经越南持牌房地产律师Nguyen Van Minh审阅。