外籍人士在越南购买公寓的税费详解：增值税、维修基金、登记费与公证费

更新日期：2024年5月

是的，外籍人士可以合法在越南购买住宅物业，前提是持有有效的入境签证，并遵守《2023年住房法》及第95/2024/ND-CP号法令所规定的所有权上限。外国投资者有权获得公寓和联排别墅的50年产权租赁，期满后可续期。收购须遵守严格的配额限制：任一公寓楼盘的外籍持有比例最高为总单元数的30%，而联排别墅在同一坊级行政区内的外籍持有上限为250套。

外籍人士产权的法律框架是什么？

根据《2023年住房法》第176条，外籍个人可持有住宅单元50年。虽然并非永久产权，但产权到期后可续期。这里有一项重要的流动性优势：若您将单元出售给越南公民或永久居民，产权将自动转换为永久产权。您对该物业的合法权利，需在获得《土地使用权及房屋所有权证书》（俗称"粉红本"）后方能最终确立。

如何确保我的投资合法？

在签署任何《房屋买卖合同》(SPA) 之前，您的法律顾问必须核实该项目剩余的外籍配额。根据《2023年住房法》第176条，30%的外籍持有上限受到严格执行。若某项目已用尽30%的配额，您将无法合法取得粉红本。切勿仅依赖开发商的营销资料；请直接依据开发商过往为其他外籍买家成功办理产权过户的记录，核实项目的法律状态。

为何专用银行账户至关重要？

第95/2024/ND-CP号法令要求资金汇回过程完全透明。您必须通过在越南开设的单一专用银行账户，处理所有物业款项、租金收入及资本利得。若未能为这些交易保留完整可核查的资金凭证，日后通过正规银行渠道将利润汇出境外时，将面临重大且往难以逾越的行政障碍。

应在何处寻找投资潜力？

虽然胡志明市的第二郡（Thao Dien/Thu Thiem）、第七郡等成熟片区，以及新兴的Thu Duc市保持着高需求，但您的首要筛选标准仍须是法律安全性。期房通常具备更高的资本增值潜力，但风险也相应升高。相较于那些主打激进营销或投机性租金收益预测的项目，请优先考虑能够提供可核实文件与清晰管理架构的开发商。

常见问题

• 我能申请按揭贷款吗？越南绝大多数本地银行不向外籍人士提供按揭产品。请按全款购房的方式规划您的投资。
• 可购买的单元数量有上限吗？可购买的单元数量没有硬性上限，前提是每一笔具体收购均须符合该项目30%的外籍持有配额。
• 租金收入的税务义务是什么？若您的全年租金总收入超过1亿越南盾，将按10%的统一税率征税（5%增值税加5%个人所得税）。
• 50年产权在转售时会重新计算吗？该期限与单元本身绑定，而非与业主绑定；但出售给本地买家后，该单元将转换为永久产权。

资料来源：

• 《2023年住房法》（第27/2023/QH15号）- [https://vanban.chinhphu.vn](https://vanban.chinhphu.vn)
• 第95/2024/ND-CP号法令 - [https://vanban.chinhphu.vn](https://vanban.chinhphu.vn)

审阅方：越南房地产咨询集团法务部。 说明：本内容另提供英文、繁体中文和韩文版本，以服务我们的国际投资者群体。