越南新建公寓付款计划：外籍买家如何降低施工与开发商风险

更新时间：2024年10月

是的，外籍人士可以在越南合法购买并拥有房产，产权期限为50年，可续期，并在出售给越南公民时转为永久产权。根据《2023年住房法》（第27/2023/QH15号法律）及第95/2024/ND-CP号法令，外籍投资者通过"粉红本"（土地使用权及房屋和其他附着于土地资产所有权证书）来保障自身权益。为服务我们的全球客户，本指南提供英文、繁体中文和韩文版本。

根据2023年住房法，外籍人士房产所有权如何运作？

《2023年住房法》赋予合法入境越南的外籍个人合法所有权。虽然初始期限为50年，但法律允许根据申请一次性延长50年。该资产可作为可交易商品；最关键的退出策略是产权转换机制——外籍业主将单位出售给越南国民的那一刻，产权即转为永久产权。

30%外籍所有权配额存在哪些风险？

法律设定了严格上限：外籍所有权在任何单栋公寓楼中不得超过总单位数的30%，在低层房产项目中不得超过250套。在签署买卖协议（SPA）之前，您必须进行尽职调查，确认该单位已登记在开发商的外籍配额范围之内。如果某个项目已用尽其30%的配额，您将无法合法取得粉红本，这实际上使您无法证明所有权或日后转让该房产。

资金汇回境外有哪些要求？

您必须通过已登记的离岸银行账户转账，以确保合法的审计记录。根据越南国家银行的规定，所有资金流入都必须以"投资资金"的名义记录，以确保当您退出市场时，能够将本金和利润汇回境外。使用非正规的货币渠道将导致您无法在汇回资金过程中出具税务机关和越南国家银行所需的银行对账单。

当前市场中哪些因素推动长期价值？

市场数据表明，位于公共交通（如胡志明市地铁线路）1公里半径范围内的房产，或位于成熟工业走廊内的房产，可获得更高的资本增值。应选择配备国际标准配套设施的项目，因为此类单位可获得更高的租金溢价。出售时，您需按交易总额缴纳2%的个人所得税（PIT）。如果您出租单位，则有义务按租金收入缴纳合计10%的税款（5%增值税和5%个人所得税）。

海外投资者实用问答

外籍人士可以申请房贷吗？ 外籍非居民从越南银行获得融资极为罕见。大多数交易以现金按分期付款方式结算，通常按5%至10%的比例分摊，与您买卖协议中规定的特定施工节点挂钩。

50年产权是劣势吗？ 不是，这是一种可管理的法律结构。由于产权可续期，且在出售给本地人时转为永久产权，因此该投资仍保持流动性。主要关注点不在于产权期限，而在于确保您的买卖协议符合第95/2024/ND-CP号法令的法律规定，以保证粉红本的顺利签发。

资料来源

• 第27/2023/QH15号住房法：[https://vbpl.vn](https://vbpl.vn)
• 第95/2024/ND-CP号法令：[https://chinhphu.vn](https://chinhphu.vn)
• 越南国家银行（SBV）关于外汇管理的通知：[https://sbv.gov.vn](https://sbv.gov.vn)

审核人：越南房产咨询集团高级法律顾问