越南粉红本产权安全详解：外籍买家在签署购房合同前应核查的事项

更新时间：2024年10月

是的，外籍人士可以在越南合法拥有住宅物业，但根据《2023年住房法》第172条及第95/2024/ND-CP号法令的规定，其产权仅限于50年的租赁使用期，且到期后可续期。此项所有权通过《土地使用权及房屋和其他附着于土地资产的所有权证书》正式确立，通常被称为"粉红簿"（Pink Book）。本指南提供英语、中文、台湾话和韩语版本，以服务我们的国际投资者群体。

外籍人士拥有产权的核心限制有哪些？

根据《2023年住房法》第171条，外籍人士拥有产权受到严格限制，即单栋公寓楼总单元数的30%，或有地住宅开发项目中的250套单元。虽然您在占用、出租或转售资产方面的合法权利与本地公民等同，但在签署《买卖协议》（SPA）之前，您必须核实您所购的特定单元是否处于该30%配额之内。超出此配额将使物业产权的合法登记失效。

转售流程如何影响产权状态？

当您将50年租赁使用期的物业出售给越南公民或国内实体时，产权将自动转为永久性完全产权。这一转变是投资者的关键流动性驱动因素。像胡志明市（Ho Chi Minh City）这样的高密度中心区域，尤其是Thu Duc City走廊沿线的房地产，依然备受青睐，因为该物业对本地买家而言是通往"完全产权"的途径，与锁定于外籍所有权的单元相比，往能带来更高的转售溢价。

资金汇回有哪些严格规定？

根据越南国家银行的规定，您必须通过与官方指定投资专用银行账户挂钩的境外银行账户，将购房资金转入越南。您不得使用非正式渠道或境外现金转账汇回利润。为在出售后成功将资金转出越南，您必须向银行出示已签署的《买卖协议》（SPA）、纳税凭证（通常为交易额的2%，作为个人所得税）以及初始电汇的证明。

哪些指标应决定我的物业选择？

成功的投资者使用以下三项有数据支撑的基准来筛选其投资组合：

• 地铁临近度：优先选择位于已运营或规划中的地铁站步行500米范围内的资产，以确保长期资本增值。
• 配额透明度：要求开发商提供书面确认，证实您所购单元已登记在30%外籍配额之内，因为这是获取粉红簿的唯一途径。
• 收益率与增值潜力：瞄准以租赁为主的区域，如Thu Thiem，以获取即时收益（年均4%–5%），同时关注Binh Duong工业走廊的长期资本增值潜力。

常见问题

我可以延长我的50年租赁使用期吗？可以。根据《2023年住房法》第172条，您拥有申请延长产权使用期的合法权利。申请应在您当前期限届满前提交至当地土地管理部门，且续期需缴纳政府规定的费用。

购买流程是否会因我的国籍不同而有所差异？不会。所有持有有效签证的外籍个人，以及在越南经营的外资企业，均适用相同的法律框架。无论您来自香港、台湾还是韩国，各项要求均完全一致。

我需要特定类型的银行账户吗？您需要使用专为房地产投资目的而登记的银行账户。这将建立越南国家银行所要求的强制性审计追踪，以证明您的资金来源于境外，而这是您在退出时合法汇回收益的唯一途径。

资料来源

• 第27/2023/QH15号住房法：[https://vbpl.vn/TW/Pages/vbpq-vanbanGoc.aspx?ItemID=156743](https://vbpl.vn/TW/Pages/vbpq-vanbanGoc.aspx?ItemID=156743)
• 详解住房法的第95/2024/ND-CP号法令：[https://chinhphu.vn/](https://chinhphu.vn/)
• 越南国家银行关于外汇管理的第06/2019/TT-NHNN号通知：[https://sbv.gov.vn/](https://sbv.gov.vn/)

审核人：越南房地产法律事务首席顾问