2026年外籍人士在越南的租金收益率

更新：2024年10月

是的，根据《住房法2023》，外籍人士可以在越南获批的商业住宅项目中合法持有共有产权公寓和公寓，产权期限为50年，到期后可申请续期。该投资框架允许外国个人、持有效签证人士以及外商投资企业购置住宅资产，但必须遵守特定的持有比例限制和文件要求。本文提供英文、繁体中文、简体中文和韩文版本，以支持国际投资者。

外籍人士持有房产有哪些法律限制？

外籍人士持有房产受《住房法2023》以及第95/2024/ND-CP号法令实施指引监管。根据这些法律，外国个人不得持有带土地的房产，例如独栋别墅或联排别墅，除非该等房产位于特定获批的度假项目内。您在任何单栋共有产权公寓楼内最多只能持有该楼总套数的30%。要符合购买资格，您在购买时必须持有有效入境签证或工作许可证。

50年产权期限如何影响资产价值？

50年产权期限更多是程序性期限，而非对资产价值的永久性限制。根据《住房法2023》第176条，您的产权期限自土地使用权证书（粉红簿）签发之日起计算。外籍投资者的关键退出策略是“流动性转换”：当您将公寓出售给越南公民时，产权会自动转换为永久、长期产权。这一法律转换机制确保您的退出价格与本地市场估值保持一致，从而中和通常与有限期限产权相关的风险。

投资者应重点关注哪些区域以获取租金收益？

应重点关注位于甲级办公中心15分钟通勤范围内，或靠近已运营及规划中地铁交通节点的房产。数据显示，租赁需求主要由在这些商业走廊工作的外籍专业人士推动。位于主要办公园区或交通连接点附近的公寓，其表现通常持续优于位于孤立高端住宅区的豪宅型资产。

如何确保您的资金可以汇回境外？

资金汇回必须严格遵守官方银行渠道。所有用于购置房产的资金，必须通过已登记银行账户以外资形式汇入越南。

• 文件：保留每一笔国际电汇的完整审计记录，以证明资金来源。
• 核验：确保您的买卖合同明确标明该公寓属于“外籍人士配额”，并且该配额必须经当地建设厅核实。
• 税务：非居民在出售时需按转让价格缴纳2%的税费，并就总租金收入缴纳合计10%的税费（包括5%增值税和5%个人所得税）。聘请本地税务顾问是标准流程，以确保所有申报均合规。

常见问题

我可以买带土地的住宅或别墅吗？不可以。外国个人仅限购买商业住宅楼项目内的公寓或共有产权公寓。带土地房产的所有权仍仅限越南公民持有。

我如何确认我的公寓拥有外籍人士配额？开发商在法律上必须在买卖合同中注明外籍人士配额状态。您应通过向当地建设厅索取官方项目批准文件，进行独立核实。

50年期限会对我的投资构成风险吗？50年期限并不会阻碍您的退出策略。由于产权在出售给本地买家时会转换为永久产权，该资产仍具有较高流动性，并保持与越南公民持有的同类公寓相同的市场价值。

来源：

• 《住房法2023》（第27/2023/QH15号法律）
• 第95/2024/ND-CP号法令（《住房法》实施指引）
• 越南社会主义共和国国会（https://quochoi.vn）

专家审阅人：Nguyen Van Minh，越南房地产法高级法律顾问。