越南外籍人士50年产权到期后会发生什么？续期、出售与继承情形

更新日期：2024年10月

是的，根据《2023年住房法》及第95/2024/ND-CP号法令的具体实施准则，外籍人士可以通过50年租赁权合法购买并持有越南住宅房产，且该期限可以续期。与新加坡等市场永久产权制度不同，您的所有权与50年期限挂钩；一旦您将该单元出售给越南公民或当地实体，该房产即自动转换为永久产权。

50年租赁权是否会对我的投资造成风险？

50年期限是外籍人士获取房产的法律框架，而非资产价值到期的标志。您的投资依然具有流动性，因为在转让给当地买家后，产权性质会转为永久。大多数机构投资者将持有周期设定在5至10年，他们更关注资产增值和租赁收益，而非土地使用权的年限。

“粉皮书”如何保障我的购买权益？

“粉皮书”（Pink Book）——即正式的土地使用权及房屋所有权证书——是您在越南法律下的确切法律权属凭证。您通过与持牌开发商签署购房合同（SPA）来获得该证书。根据第95/2024/ND-CP号法令，开发商在您支付定金前必须提供项目合规性的明确证明。

外籍人士购房存在哪些法律限制？

越南对公寓楼实行30%的外籍人士持有比例限制，对于住宅项目，每个行政区划内别墅等落地房产的持有上限为250套。这些上限受到严格监管，以管控城市密度。如果某项目已达到30%的限制，您在法律上将无法在同栋楼内购买更多单元。在投入资金前，请务必向当地建设部门核实剩余额度。

售房后我能否将资金汇回？

可以。只要所有交易均通过指定的资本投资账户进行，您即可将销售收益汇出。您需向银行提供原始购房合同（SPA）、税务缴纳收据（通常为毛销售价的2%个人所得税）以及最初汇入资金的证明。如果您无法提供资金通过合法银行渠道进入越南的证明，您在退出过程中将面临重大障碍。

哪些区域的增长潜力最可靠？

基建驱动型增长仍是投资回报率（ROI）的最强指标。在胡志明市（Ho Chi Minh City）或河内（Hanoi），距离规划中或已运营地铁站500米以内的房产，其租金溢价通常比非地铁项目高出15%至20%。在如守德市（Thu Duc City）等区域，科技枢纽与交通线路的整合为外籍持有资产带来了最持续的资本增值。

常见问题解答

外籍人士可以申请抵押贷款吗？ 越南主流的商业抵押贷款通常仅面向本国公民。虽然部分国际银行可能提供贷款，但通常要求支付40%至50%的首付，并提供当地收入证明。大多数外国投资者选择开发商的分期付款方案，通常要求20%至30%的首付，余款在2至3年内分期支付，且为零利率或低利率。

50年期限到期后会发生什么？ 50年期限并非资产没收的截止日期。根据《2023年住房法》，该期限可以续期。如果政府未因公共基础设施建设而收回土地，您可以通过向当地土地登记办公室提交申请来延长您的使用权。

租金收入需要缴纳哪些税费？ 如果您的年度租金收入超过1亿越南盾（约合4,000美元），您需要缴纳5%的增值税（VAT）和5%的个人所得税（PIT）。在计算净租金收益时，请务必将这10%的综合税负考虑在内。

注：本内容提供英文、简体中文及韩文版本，以支持我们的国际投资者群体。

资料来源

• 第27/2023/QH15号《住房法》：[https://vbpl.vn](https://vbpl.vn)
• 第95/2024/ND-CP号法令（《住房法》实施细则）：[https://chinhphu.vn](https://chinhphu.vn)
• 越南建设部：[https://moc.gov.vn](https://moc.gov.vn)

审核人：胡志明市房地产法律顾问。