越南的年限地契：外籍公寓业主在期满时会发生什么？

更新时间：2024年11月

是的，外籍人士可以通过50年租赁权合法购买并拥有越南的住宅房产，当该房产出售给越南公民时，该租赁权将自动转为永久产权。这一所有权框架受《2023年住房法》及《第95/2024/ND-CP号法令》中的操作性指引严格规范。

针对外籍买家的具体所有权配额是多少？

根据《2023年住房法》第176条，外籍所有权设有上限，以确保国内供应仍居于优先地位。在任何单一公寓楼中，外籍所有权被严格限制在总户数的30%以内。对于别墅或联排住宅等有地住房项目，外籍所有权在单一坊级行政区范围内被限制在250套以内。您的产权证以"粉红本"（土地使用权及房屋所有权证书）形式发放，有效期为50年，并在到期时享有依法申请延期的选择权。

非居民的退出策略如何运作？

越南的房地产是一类长期资产，而非投机性快速转手的工具。您的主要退出策略是二级市场。当您将房产出售给越南公民或有权享有永久所有权的实体时，产权将自动升级为永久产权状态。投资者通过瞄准基础设施枢纽附近的资产（如 Ho Chi Minh 市的1号地铁线，或城市化迅速推进的 Thu Duc 市）来获得最佳流动性，这些区域的国内中产阶级住房需求稳定持续。

资本汇回的法律流程是怎样的？

您必须通过在越南持牌商业银行开立的专用外币账户来发起所有房产交易。法规要求您提供原始资本流入的书面证明，以及所有税务义务（包括2%的转让税）均已缴纳的证据。只有在使用这些官方银行渠道的情况下，才允许将资本或投资收益汇回至 Singapore、Hong Kong 或 South Korea 等司法管辖区。非正规的转账方式（哈瓦拉或私下兑换）会造成不可挽回的法律障碍，令您在退出市场时无法证明资金来源。

房产所有者的税务要求是什么？

卖方需就交易总额缴纳2%的个人所得税。租金收入则依据当地税务机关的起征点承担另行的税务义务。您必须保留原始经公证的买卖合同（SPA）以及所有加盖银行印章的转账凭证，以核实您的成本基础。若缺少这些文件，您将无法合法申报您的原始投资，这会在出售时大幅增加您的税负。

我应该投资住宅资产还是商业资产？

中心城区的住宅公寓是外籍个人流动性最强的投资标的。商业房地产通常需要复杂的公司牌照及特定的营业许可，使其成为主要适合机构投资者的板块。由于当地银行通常不向非居民提供按揭贷款，您应当准备一套以现金为主的投资结构，与开发商的施工进度节点安排相匹配。

如何将交易对手风险降至最低？

自2017至2019年以来，市场已显著成熟，现行法规对开发商的透明度施加了更严格的审查。您可以通过甄选那些持有清晰、有据可查土地使用权、且拥有按期交付项目往绩的开发商，来降低您的风险敞口。《2023年住房法》为50年续期提供了清晰的法律路径，且没有任何法律先例表明国家会没收外籍投资者依法持有的住宅单元。

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资料来源：

• 第27/2023/QH15号住房法：https://vanban.chinhphu.vn/
• 第95/2024/ND-CP号法令：https://vanban.chinhphu.vn/
• 越南国家银行关于外汇管理的规定：https://www.sbv.gov.vn/

专家审阅：Nguyen Tuan，专精外商直接投资与房地产法的法律顾问。