人在海外，如何出租你的越南公寓：Airbnb 合法性、該繳的稅，以及如何把租金匯回家

我能把公寓拿來做 Airbnb 嗎，還是只能長租——又有什麼改變了？

改變在於：《2023 年住宅法》（Housing Law 2023）已於 2024 年 8 月 1 日生效，其第 3.8 條禁止將住宅公寓作為居住以外的用途。在此基礎上，胡志明市（Ho Chi Minh City）發布第 26/2025/QD-UBND 號決定（日期為 2025 年 2 月 27 日），明文禁止在僅核准作住宅用途的公寓大樓內提供按日、按時計費的住宿——亦即短期、未滿 30 天的 Airbnb 式入住。目前多數業者與大樓管委會採用的實務分界線是 30 天：租期 30 天（含）以上視為居住用途；短於此者則視為旅遊住宿，在一般大樓內不被允許。

1. 允許：長期住宅出租（通常為 6 至 12 個月，或按月、以 30 天（含）以上計）。對人不在當地的屋主而言，這是安全的預設選項。
2. 在一般住宅大樓內不允許：按晚／按週的 Airbnb、Booking.com、按時計費的出租——在胡志明市，這可能引發罰款與管委會執法。
3. 例外：位於領有執照的酒店式公寓（condotel），或經劃定可作短期住宿的混合用途旅遊開發案內的房型。若短租收益對你很重要，請一開始就買進這類產品——你無法事後把執照硬套到一般公寓上。
4. 現況提醒：此規定仍有爭議。胡志明市房地產協會（HCM City Real Estate Association）已請求建設部修訂住宅法，且全國尚無單一法規以天數定義「短期」。請將胡志明市的禁令視為現行有效，並以書面確認你所在大樓的具體管理規定。

我該繳多少租金稅？

租金收入是按家庭式經營活動課稅，而非以淨利為基礎——稅金是毛租金的固定百分比，房貸、家具或管理費皆不得扣除。兩種稅相疊：5% 的加值稅（VAT）與 5% 的個人所得稅（PIT），合計約為毛租金的 10%。低於年度營收門檻者，兩者皆免繳，並可免徵小額的年度營業執照費。

1. 合計稅率：約為年度毛租金的 10%（5% VAT ＋ 5% PIT）。不得扣除任何費用——按帳面租金課徵。
2. 門檻（變動中）：歷來為每年 VND 100m；自 2026 年 1 月 1 日起調升至每年 VND 200m；2025 年 12 月 10 日通過的個人所得稅法修正案，已立法規定將進一步朝每年 VND 500m 調升。請於申報當日確認何者為現行數字——切勿臆測。
3. 以 VND 200m 門檻試算：月租 VND 18m＝年租 VND 216m。此數高於 VND 200m，故全額皆需課稅：約 VND 10.8m 的 VAT ＋ 約 VND 10.8m 的 PIT ≈ 全年約 VND 21.6m。月租 VND 16m（年租 VND 192m）則落在門檻以下，應繳為零。
4. 若你持有超過一戶，營收會按個人加總以檢驗門檻——數筆小額出租可能讓你超標。

以外國人身分登記稅號並申報

外籍房東的登記方式與越南個人相同，且可透過指定的當地代理人遠端辦理。核心文件是稅務登記表 03-DK-TCT；主管機關會在收到完整卷宗後約三個工作天內核發稅號。申報可按每一出租期，或按年辦理。

1. 文件：護照影本；已簽署的租賃契約；所有權證明（粉紅本／So hong，或在尚未取得產權前的開發商買賣契約）；稅務登記表 03-DK-TCT。
2. 產出：與你本人綁定的個人稅務識別號（稅號）——這是銀行與稅務機關用以對應一切事項的依據。
3. 申報頻率：依繳款時程，按月／按期申報應於出租期開始後 10 天內辦理，或可選擇按年申報。通常由你的管理人或持照稅務代理人代為申報。
4. 保留每一份完稅證明（bien lai／chung tu nop thue）。這些正是銀行日後在辦理任何海外匯款前所要求的文件——遺失它們，正是造成退場卡關的原因。

你旅居海外時由誰收租——以及觀光簽證的陷阱

你不必人在越南，但你不能持觀光簽證親自經營出租「事業」，也不該讓租金以現金支付給非正式的中間人。合規的架構是：一份經公證、授予居住當地之管理人的授權委託書（POA），外加一個以你本人名義開立、供租金匯入的專用越南盾銀行帳戶。

1. 指派一位當地管理人——可以是你的物業管理人、租賃仲介，或專業稅務代理人——代你簽訂租約、收取租金、申報稅務並與銀行聯繫。
2. 在海外辦理 POA：簽署 POA，於母國的越南領事館辦理合法化／領事認證，再寄回越南辦理公證。若你人在越南境內，則由你與代理人在越南公證人面前共同簽署。僅以母國信箋格式製作的 POA 並不足夠。
3. 以你本人名義（而非管理人名義）開立一個專用的租金收入帳戶。租金應匯入此處，以建立一條乾淨、可稽核的軌跡，將毛租金、已繳稅金與匯出三者串連起來——銀行會獎勵這種做法，並對混同的現金加以懲罰。
4. 觀光簽證的現實：以觀光名義入境，並不授權你在境內經營出租事業。透過已登記的稅號與當地代理人持有房產並被動取得收入，才是正途——切勿在持 30 天簽證章時，試圖親力親為地管理它。

每年把租金匯回家

越南允許外籍屋主透過銀行體系把租金收入匯往海外，但僅限於完稅之後。商業銀行扮演外匯合規的把關者，若無加值稅與個人所得稅已繳納的證明，將不會放行資金。

1. 步驟一：登記稅號，並向銀行告知你的所有權與登記情形，使該帳戶被標記為外籍屋主的租金帳戶。
2. 步驟二：就該期間申報並繳納 VAT ＋ PIT，並取得完稅證明。
3. 步驟三：向銀行出示這些證明；銀行會把稅後餘額匯往一個以你本人名義（而非第三方）開立的海外帳戶。
4. 實務提醒：請定期匯款（例如於申報後按季或按年），而非臨時零星匯出——一套乾淨的「申報＋證明＋匯款」流程，能讓每一年的文件自成一體，也讓銀行安心。

為何省略租金稅會卡死你未來的售屋退場

這正是人不在當地的屋主最容易低估的一點。越南的外匯規定只允許你透過官方銀行管道把錢匯出，而這些管道都以完稅為前提。若你從未登記、或從未繳過租金稅，這筆未繳的稅負會在最糟的時刻浮現——就在你試圖把租金、或更令人痛苦地、把售屋價款匯出國境之時。

1. 售屋時，你需就售屋（轉讓）價值另繳 2% 的個人所得稅轉讓稅（PIT）——這與租金稅各自獨立，並於辦理公證轉讓時結清。
2. 要把售屋價款匯往海外，銀行通常會要求：經公證的買賣契約、所有權／轉讓證明、完稅收據，以及原始購屋款來自海外的證明。
3. 從未繳納的補欠租金稅，一般必須先繳清——往往連同利息與罰款——銀行才會放行租金或售屋價款。因此，多年「悄悄」未申報的租金，可能讓你的退場資金被困在越南，直到你把它補正為止。
4. 便宜的保險之道，就是從第一年起便登記並申報，即使金額很小，如此一來，當你日後出售時，你的匯回證明軌跡才不會斷裂。

出租前的實務檢核清單

1. 確認你的大樓屬性：一般住宅（僅限長租）vs. 領有執照的酒店式公寓（condotel，允許短租）。取得管委會的書面規定。
2. 預設採取 30 天（含）以上的租期，以避開胡志明市的短租禁令。
3. 登記稅號（表 03-DK-TCT），並備妥所有權證明。
4. 簽署一份經領事認證＋公證、授予經審核當地管理人的 POA。
5. 以你本人名義開立一個專用的越南盾租金帳戶。
6. 每一期租金超過現行門檻時，申報 VAT ＋ PIT；並歸檔保存每一份完稅證明。
7. 在你正式投入前，向 VPM 顧問或持照稅務代理人確認當前門檻（VND 100m／200m／500m 的問題）與胡志明市現行短租規定——兩者都在變動之中。