外國人在 Da Nang 購置房地產：海景公寓法規、外籍配額與轉售風險

更新日期：2024年10月

是的，外國人可透過50年期租賃產權，在越南合法持有住宅房地產；若日後出售予越南公民，亦具備轉換為永久產權的可能性。作為國際投資人，您必須嚴格依循《2023年住宅法》及第95/2024/ND-CP號法令所規範的範圍操作，以確保您的產權權利具備可執行性。本指南提供英文、中文、韓文及繁體中文版本，協助我們的全球客戶掌握重點。

30%外國人持有配額如何運作？

依據《2023年住宅法》第172條，外國個人與組織在單一公寓建案中，持有戶數不得超過該棟總戶數的30%。在您簽署買賣合約（SPA）前，必須確認您欲購買的特定戶別，確實屬於開發商可分配給外國買方的配額範圍。完成購買後，您將取得「粉紅簿」，作為您50年期合法產權的證明。若您選擇將房產出售予越南籍人士，其產權狀態可轉換為永久產權，為長期資本增值提供關鍵的退場策略。

外國屋主需符合哪些稅務要求？

越南房地產稅制以交易為基礎，而非以獲利為基礎。當您出售房產時，無論是否實現資本利得，皆須就交易總額繳納2%的個人所得稅（PIT）。若投資人產生租金收入，且該房產年度收入超過1億越南盾（VND，約4,000美元），則須就該租金收入繳納合計10%的稅率，其中包含5%增值稅（VAT）及5%個人所得稅（PIT）。

出售後如何將資金匯回本國？

只要您能完整保留原始資金來源的連續文件紀錄，即可將投資收益匯回本國。您必須自境外銀行帳戶，將最初購屋資金直接匯入開發商的建案帳戶。您也必須妥善保存原始買賣合約（SPA）及所有加蓋銀行正式印章的付款收據。越南銀行在核准資金跨境匯回您的本國前，會要求提供上述文件，以證明資金來源合法。

為何地段選擇對流動性至關重要？

整體GDP成長並非衡量微觀投資報酬率的良好指標；您的成敗取決於個別建案的去化率。您應優先選擇距離規劃中大眾運輸基礎建設或成熟商務核心500公尺內的資產，例如Ho Chi Minh City的District 1或Thu Duc City。距離重大基礎建設超過10公里的房產，轉售價值往往面臨停滯，且相較於鄰近交通樞紐的物件，租客需求也較低。

常見問題

• 我可以購買透天厝或聯排住宅等有土地產權的房產嗎？一般而言，不可以。依現行規定，外國人持有權限限於住宅公寓建案內的單元。有土地產權的房產通常不開放外國買方購買。
• 50年期租賃產權可以續期嗎？可以。《2023年住宅法》為租賃產權期滿後的延長提供法律架構，但須符合該法所列條件。
• 為何建築物管理是優先考量？優質的物業與設施管理，是越南次級市場價值的主要推動因素。若大樓缺乏專業監管，即使開發商原有品牌聲譽良好，完工後五年內仍可能出現價值流失。
• 我需要當地法律代理嗎？需要。您應委任當地律師事務所，對您的買賣合約（SPA）進行盡職審查，尤其要確認您的特定資金匯回權利與付款時程，均受《2023年住宅法》保障。

專家審閱：本指南已依《2023年住宅法》及第95/2024/ND-CP號法令進行合規審核。

資料來源：

• 第27/2023/QH15號住宅法：[https://vbpl.vn/](https://vbpl.vn/)
• 第95/2024/ND-CP號法令：[https://chinhphu.vn/](https://chinhphu.vn/)