外國人可以在越南辦理房貸嗎？2026年銀行方案、貸款成數上限與實用替代方案

更新日期：2024年10月

外國人可依據50年地上權方式合法購置越南住宅房地產，期滿得予續約，惟須受嚴格的產權配額與特定資本流入法規約束。越南房地產市場係依《2023年住房法》及第95/2024/ND-CP號法令的指導原則運作，明文規範非居民投資人的權利與義務。此為一項以越南大規模基礎建設擴張為核心的長期策略，而非短線炒作。

30%外資產權配額如何運作？

依現行法規架構，外國個人於任一公寓大樓中，最多可持有總戶數的30%。此上限由建商嚴格執行。若某建案已達此30%門檻，您唯一可行的進場管道即為次級市場，向現有外籍屋主承購物件。您的產權透過「粉紅本」（Pink Book，即土地使用權與所有權的官方憑證）正式確立，作為您的主要合法產權證明。

外資持有物件可否轉為永久產權？

可以，越南制度的一項獨特優勢，即在轉售時的產權轉換機制。雖然您的初始購置僅限於50年地上權，但若您將該物件出售予越南公民，產權即自動轉換為永久性的完全所有權。此機制大幅提升您的出場流動性，因為您無須侷限於尋找另一位外籍買家方能完成交易。

如何確保資本匯回？

將您的投資資本與已實現獲利匯回，須嚴格遵循銀行作業規範。您必須透過專為資本帳交易登記的專用銀行帳戶，進行所有投資款項的匯入。切勿使用個人或境外帳戶辦理初始匯款，否則將使越南國家銀行（State Bank of Vietnam）在資本出場時所要求的合法查核程序更趨複雜。您必須妥善保存買賣合約（SPA）、銀行匯款單據及完稅憑證的正本，以確保後續資金順利匯出。

哪些資產類別最適合外國投資人？

位於Ho Chi Minh City及Thu Duc區等主要都會樞紐的公寓，仍是外國人最易入手且流動性最佳的資產類別。土地所有權對非居民而言仍大致禁止持有。座落於未來捷運路線500公尺半徑內的高端公寓，持續展現優異的租金報酬率與資本增值表現。此類物件掌握了日益成長的外派專業人士族群最旺盛的需求。

常見問題

外國人可否在越南申辦房貸？ 取得當地融資極為困難。目前多數越南商業銀行並不對非居民提供房貸產品。您應規劃以100%自有資金購置，或透過國際性銀行機構探詢私人跨國融資方案。

50年地上權真的可以續約嗎？ 是的。依據《2023年住房法》，50年期限得予續約。該程序已於法律中明文編纂，惟實務上，多數機構投資人優先於10至15年區間內實現資本利得，而非持有物件直至地上權屆滿。

出售時的主要稅負為何？ 出售物件時，您須就交易總額課徵2%的個人所得稅（PIT）。請務必存檔您的完稅憑證，因其為未來資本匯回時關鍵的合規證明。

資料來源：

• 第27/2023/QH15號住房法（自2025年1月1日起生效）。
• 第95/2024/ND-CP號法令，詳細規範住房法若干條文之施行。
• 越南國家銀行關於直接與間接投資外匯管制之通函。

審閱者：越南投資顧問房地產部門法務顧問。