外國人可以在 Vietnam 申請房貸嗎？銀行融資選項與常見退件原因

更新日期：2024年10月

外國人可在越南合法購買住宅型房地產，但產權限於已核准商業建案內的公寓與集合住宅，通常為50年期租賃產權。依據《2023年住宅法》及第95/2024/ND-CP號法令，外國人持有比例在單一公寓大樓中不得超過總戶數30%，或在透天住宅建案中不得超過250戶。不同於新加坡或香港市場，您取得的是受政府承認的租賃產權權益，並以「土地使用權及土地附著資產所有權證書」作為憑證，俗稱「粉紅簿」。

50年租賃期限屆滿後會發生什麼事？

依據《2023年住宅法》，您的50年期租賃產權可申請展延。初始期限屆滿時，您可透過省級自然資源與環境廳申請延長期限。市場上存在一項顯著優勢：若您將房地產出售給越南籍人士，產權將轉換為永久產權。這可確保您的資產維持高度流動性，因為一旦移轉給本地買方，該房地產即成為永久產權單位。

地段與基礎建設如何影響投資報酬率？

對海外投資人而言，流動性仍是您的主要風險。建議將資金聚焦於距離關鍵基礎建設節點500公尺內的資產，例如 Ho Chi Minh 市捷運1號線，或連接第1郡與 Thu Duc 市的主要交通廊帶。位於高機能區域的建案，通常能穩定吸引專業外籍人士，這對鎖定穩健租金收益至關重要。應避免投資次級衛星省份，因其出場流動性明顯較低，需求也幾乎完全來自本地買盤。

如何管理資金匯回？

您必須透過越南境內商業銀行帳戶匯入投資資金，以確保符合法規要求。您不得合法地使用境外帳戶直接支付款項給建商。依現行銀行規定，您必須保存所有原始匯入款紀錄。日後出售該房地產時，越南稅務機關將要求您提供這些文件，作為核准將獲利匯回您母國的必要資料。

常見問題

我可以購買有地產權的透天厝或獨棟店屋嗎？ 一般而言，不可以。除非該房地產位於特定且經政府核准、並明確允許外國人配額的住宅建案內，否則外國人不得持有獨棟住宅。若建商有不同說法，請向當地建設廳查證該建案的合法性。

我該如何查證建案的外國人配額？ 您應要求查看省級建設廳出具的正式書面確認文件，內容須載明核准銷售予外國人的具體戶數比例。請勿僅依賴行銷文宣或銷售人員的口頭承諾。

以個人名義購買，還是以公司法人名義購買較好？ 雖然透過外資企業購買有時可帶來稅務規劃優勢，但也會增加顯著的行政負擔，包括年度審計及複雜的合規申報。對絕大多數個人投資人而言，以個人名義購買是最直接且具成本效益的合法策略。

您的買賣合約具備何種法律地位？ 請確保您的買賣合約嚴格符合《2023年住宅法》所提供的範本。任何偏離標準監管架構的條款，都可能使您未來的出場或展延流程變得複雜。在匯出任何款項之前，務必對建商過往履約紀錄進行獨立法律審查。

資料來源：

1. 第27/2023/QH15號《住宅法》，即《2023年住宅法》。
2. 第95/2024/ND-CP號法令，關於細化《住宅法》若干條文之規定。
3. 越南建設部官方入口網站。

審閱者：專精越南房地產法之法律顧問。