更新：2024年10月
是的，外國人可依法購買 Da Nang Capital Square 的房地產，但須符合《2023年住宅法》第171條所規定之每棟公寓大樓外國人持有比例不得超過30%，以及第95/2024/ND-CP號法令中的具體施行程序。Da Nang 已發展成為國際資本的策略性市場，在生活型態吸引力與租賃帶動成長之間取得平衡，與 Ho Chi Minh City 或 Ha Noi 等密度更高、發展更成熟的市場明顯不同。
為何 Capital Square 吸引海外買家關注？
Capital Square 由 BRG Group 於 Son Tra 的 An Hai Bac 坊開發，憑藉其規模與「城中城」規劃脫穎而出。專案坐落於 Han River 河畔、Vincom Plaza 旁，基地面積達 61,368 平方公尺，規劃 14 棟塔樓，共 3,391 戶住宅。專案預計於 2027 年第一季交屋，並配置 88 項高端公設與設施，旨在承接專業人士與外籍人士族群對整合式開發、成熟基礎建設社區的持續租賃需求。
外國買家在 An Hai Bac 坊投資前應確認哪些事項？
越南外國人持有房地產的法律架構相當嚴謹，投資成功取決於完整且嚴格的盡職調查。
1. 確認外國人持有配額
Capital Square 規劃有 1,014 戶外國人配額單位。依《2023年住宅法》第172條，您在支付任何訂金前，必須確認您鎖定的特定戶別已正式列入可供外國人購買的單位。務必要求開發商提供書面確認，因為若購買超出剩餘外國人配額的單位，對非越南籍買方而言，該合約將不具效力。
2. 簽署正式買賣合約（SPA）
作為外國買方，您的產權僅能透過與開發商直接簽署的正式買賣合約（SPA）成立。請勿接受任何非正式的附帶協議。務必請您的法律代表審閱 SPA，以確認所有付款期程、交屋義務與產權移轉程序。此文件是您未來匯回資金或退出投資的基礎。
3. 理解可續期的50年租賃產權
依《2023年住宅法》第171條，外國投資人可取得50年租賃產權，並可於申請後續期。此架構允許您出租或轉售該房地產。若您將該單位出售予越南公民，產權狀態將轉換為永久產權。此轉換潛力是重要的流動性推動因素，因為它可將您未來的買方池擴大至重視永久持有的越南本地投資人。
哪些地段與財務指標至關重要？
Capital Square 的入門價格約自 36.25億 VND（約 USD 145,000）起。投資人應根據以下面向分析專案表現：
- 租金投報率：將預估報酬與 Son Tra 現有租賃物件進行比較，同時留意 Da Nang 旅宿與專業租賃市場的季節性。
- 匯款合規紀錄：每一筆資金轉帳皆應保留完整書面憑證。當您將獲利匯出越南時，越南銀行會要求提供 SPA、付款收據與稅務紀錄，以驗證資金合法性。
- 匯率波動：由於工程期程延續至 2027 年，您應留意本國貨幣與 VND 之間的匯率變動，將影響您的總取得成本。
常見問題
外國人可以持有 Capital Square 的房地產嗎？可以，外國人可在 1,014 戶外國人配額範圍內持有單位，但須遵循《2023年住宅法》所定義的正式法律程序。
外國買方的持有期限為何？買方取得可續期的50年租賃產權。若出售予越南國民，產權將升級為永久產權狀態。
專案何時完工？目前預定於 2027 年第一季交屋。
是否可以出租該單位？可以，外國屋主可出租其房地產，但須遵守當地登記與稅務義務。
資料來源：
- 《2023年住宅法》（第27/2023/QH15號法律）：[https://quochoi.vn](https://quochoi.vn)
- 第95/2024/ND-CP號法令（住宅法施行指引）：[https://chinhphu.vn](https://chinhphu.vn)
專家審閱：Tuan Nguyen，Vietnam 房地產資深法律顧問。
