外籍人士投資 Da Nang 房地產：海景公寓產權規範、租賃收益現況與退場策略

更新日期：2024年10月

是的，外國人可依法持有越南房地產，但須遵守《2023年住宅法》所規定的單一建案外國人持有上限30%，以及50年租賃產權期限。外國投資人最常見的財務損失，來自於在簽署銷售與購買協議（SPA）前，未先核實特定建案尚餘的30%外國人持有配額。依據《2023年住宅法》第171條及第95/2024/ND-CP號法令，法律限制外國人於單一公寓建案中最多持有總戶數的30%，或於單一行政坊內最多持有250戶土地住宅。將越南市場視為永久產權法域是策略性錯誤；「粉紅本」（土地使用權及房屋與其他附著於土地資產所有權證書）仍是您投資的唯一法律憑證。

為什麼30%外國人持有配額如此重要？

若購買已達30%外國人配額上限建案中的預售屋，該銷售與購買協議（SPA）在土地使用權方面將不具法律可執行性。支付訂金前，務必透過當地建設廳查核建商的配額狀態。在Ho Chi Minh City第1郡或Ha Noi的Tay Ho等精華區，這些配額往往在建案開賣後數週內即告額滿。

50年租賃產權如何運作？

依《2023年住宅法》規定，外國人持有公寓單位的期限為50年。雖非永久產權，但期滿時您仍保有申請展延的權利。常見的退場策略是將您的單位出售給越南籍人士；一旦由本地公民取得產權，該產權即自動轉為永久產權，通常也能帶來更高的轉售溢價。

持有房地產有哪些財務實務重點？

• 粉紅本：務必要求建商提供曾向外國買方核發粉紅本的實績證明。
• 資金匯回：若未設立專用的不動產交易銀行帳戶，您無法將租金收入或出售所得匯往海外。第95/2024/ND-CP號法令要求所有收入均須申報，並透過透明的銀行金流文件留存紀錄。
• 稅務合規：投資人於轉售時，須就總移轉價格繳納2%個人所得稅（PIT）；租金收入另須繳納5%加值稅（VAT）及5%個人所得稅（PIT）。若缺少納稅收據或銀行對帳單，將阻礙您將資本匯回海外。

我可以在越南取得房貸嗎？

除非外國個人持有高階工作許可，或擁有在當地登記的企業實體，否則越南銀行很少提供貸款。多數成功的外國投資人以現金買方身分進場，或在其本國法域安排融資以確保流動性，因為當地銀行商業貸款利率通常每年在7%至10%之間波動。

區位選擇會改變我的投資結果嗎？

Ho Chi Minh City通常提供較高租金收益率（平均4–6%），且在Thu Duc與第1郡等區域具備更快的資本增值速度。Ha Noi則提供更高穩定性，需求集中於政府機關周邊區域與行政樞紐。您的選擇應在短期租賃需求偏好與長期資產增值之間取得平衡。

我的國籍會影響我的法律地位嗎？

越南對所有外國護照適用相同規範。主要變數在於您能否證明資金來源合法。為避免與越南國家銀行產生合規問題，務必自海外帳戶將資本直接匯入您位於越南的不動產專用帳戶，以維持可供稽核的完整財務紀錄。

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資料來源：

• 第27/2023/QH15號住宅法（越南國會）－[https://vanban.chinhphu.vn](https://vanban.chinhphu.vn)
• 詳述住宅法的第95/2024/ND-CP號法令－[https://vanban.chinhphu.vn](https://vanban.chinhphu.vn)
• 越南建設部－[https://moc.gov.vn](https://moc.gov.vn)

專家審閱：越南房地產法律顧問團隊