2026年外國人越南租金報酬率

更新時間：2024 年 10 月

是的，外國人可依法在越南擁有住宅房地產，租賃期為 50 年，期滿可續約，若將物業轉售予越南籍人士，更可轉換為永久產權。此一制度架構由《2023 年住房法》（第 27/2023/QH15 號法律）確立，並由第 95/2024/ND-CP 號法令進行規範。

50 年租賃制對國際投資人如何運作？

當您在越南購入住宅單位時，將獲頒一本「粉紅本」（土地使用權與房屋所有權證書），自核發之日起效期 50 年。對外國人而言，此租賃權並非永久，但提供了絕佳的退場策略：一旦您將單位轉售予越南公民，產權即刻轉換為永久（永久產權）所有權。由於您的物業在移轉予本地買家後將更具價值，您的投資策略應優先鎖定本地流動性強勁、需求旺盛的都會建案。

外國人持有的法定配額為何？

政府法規將外國人持有比例限制在任一單一社區建案總戶數的 30% 上限。開發商依法禁止銷售超過此 30% 門檻的戶數。由於此類供給受到人為控管，外國人持有的單位在次級市場往往能以溢價成交。然而，在投入資金前，您務必向開發商查證該建案的外資配額狀況，因為此百分比受到當地建設部門嚴格監控。

我該如何合法將投資資金匯回本國？

唯有當您最初透過指定用於房地產投資的正式銀行帳戶將投資資金匯入越南時，資金匯回才有可能。為順利退場，您必須保留原始的買賣合約（SPA）以及所有經銀行蓋章的交易收據。這些文件是向稅務機關證明您資本基礎的必備憑證。出售時，您需就資本利得繳納個人所得稅；持有原始匯款文件可讓您扣除初始投資成本，確保您僅就實際獲利部分繳稅。

50 年租賃期可否延長？

可以，依據《2023 年住房法》第 177 條，您可於租賃期滿前申請延長租賃權狀態。雖然此程序須向當地主管機關辦理行政申報，但法律提供了明確途徑，讓您得以在初始 50 年期限之後繼續維持產權。

越南是否課徵年度房產稅？

越南目前並未對住宅所有權人課徵每年重複性的房產稅。您的稅務義務僅限於購買時支付的一次性登記費，以及出售時產生的資本利得稅。此一低持有成本使越南成為著重長期資本增值（而非即時租金現金流）的理想置產市場。

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資料來源：

• [2023 年住房法（第 27/2023/QH15 號法律）](https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Bat-dong-san/Luat-Nha-o-2023-524673.aspx)
• [第 95/2024/ND-CP 號法令（住房法施行細則）](https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Bat-dong-san/Nghi-dinh-95-2024-ND-CP-huong-dan-Luat-Nha-o-605809.aspx)
• 越南稅務總局關於資本利得之相關準則

審閱人：Tran Minh，資深法律顧問，房地產部門。