越南公寓外籍持有配額：付訂前如何查核 30% 上限

更新日期：2024年10月

外國人可依法在越南購買住宅房地產，前提是購買商業開發案中的房屋單位，而非土地型房產，並以50年期租賃產權持有。依據《住房法 2023》第17條及《第95/2024/ND-CP號法令》，外國人持有規範已有明確界定，並須嚴格遵守行政配額與外匯管理規定。

外國人在越南持有房地產的法律現實為何？

依《住房法 2023》規定，您在同一棟公寓大樓中，最多僅可持有總戶數的30%。雖然您的持有年限僅限於50年租賃產權，但該資產仍可完整自由處分；您依法可將物件出租、出售或作為遺產轉讓。其一項重要的流動性優勢在於，若您將房屋單位出售予越南公民，該產權將自動轉為新買方之永久產權。

持有重點檢核清單：

• SPA保障：您必須直接與持有合法執照的開發商簽署買賣契約（SPA）。
• 配額確認：在支付任何訂金之前，務必以書面確認您欲購買之特定房屋單位仍在開發商剩餘的30%外國人配額內。
• 粉紅簿核發時程：自專案交屋起至您的「Pink Book」（土地使用權與房屋所有權證書）核發，通常須預留12至24個月的行政作業時間。

我該如何管理資金匯回與貨幣管制？

越南依據越南國家銀行規定，實施嚴格的外匯管制，要求您自初次進入市場起，即具備可驗證的完整「資金流向紀錄」。您必須透過銀行對銀行轉帳方式，從您本人海外帳戶直接匯款至開發商的監管帳戶。若使用非正式管道，例如現金或加密貨幣，將使您在法律上喪失匯回本金或獲利的資格。請務必完整保存所有交易紀錄，以證明資金來源自海外。

我應將資金配置於哪些區域？

建議您將投資重點放在一線都會核心區，尤其是Ho Chi Minh City與Ha Noi；相較於濱海度假型開發案，這些區域通常具備更高的轉售流動性。優先鎖定距離規劃中捷運路線1公里內，或鄰近A級辦公商圈的建案。此類資產對本地中產階級與外派人士租客族群更具吸引力，年租金投報率通常可達4%至6%。

常見問答

外國人可以申請房貸嗎？非居民身分欲取得銀行房貸極為困難。多數投資人主要仰賴開發商提供的免息分期方案，可於施工期間分2至3年付款。

50年租賃產權是否屬於劣勢？對於投資期間設定在5至10年的投資人而言，租賃產權對報酬的影響相當有限。您所購買的是掌握租金收益與資本增值的權利。當租期逐漸接近尾聲時，位於核心都會區的建築物通常已進入重建規劃或高價值都更活化階段。

非居民須負擔哪些稅務？當您出售房產時，須就交易總價負擔2%的個人所得稅（PIT）。若為租金收入，當您的年度租金收入超過100,000,000 VND（約4,000 USD）時，您須繳納5%增值稅（VAT）及5%個人所得稅（PIT）。

結論

在越南市場中，成功的投資人通常優先進行嚴謹的盡職調查，選擇具備成熟實績的開發商建案，並在第一輪市場循環結束前完成退場策略部署。相較於投機型度假資產，更應優先配置高實用性的都會住宅產品。

註：本內容提供英文、繁體中文與韓文版本，以協助國際投資人參考。

資料來源：

• 《住房法 2023》（Law No. 27/2023/QH15）：https://vbpl.vn/
• 《第95/2024/ND-CP號法令》（住房法施行細則）：https://chinhphu.vn/
• 越南國家銀行（外匯管理規定）：https://www.sbv.gov.vn/

審閱者：Nguyen Van Minh，持照越南房地產律師。